Что станет с Москвой после реновации?

Во 2-ой декаде февраля, беседуя с представителями СМИ, мэр Москвы Сергей Собянин отметил, что в истинное время до 90% всех квартир в новостройках приобретается самими жителями столицы. А так как в мегаполисе самые низкие объемы жилого строительства, продолжил бюрократ, всего только 0,25 квадратного метра на человека, то предложение не поспевает за спросом (это зависимость между ценой и количеством товара, который покупатели могут и желают купить по строго определенной цене, в определенный промежуток времени). Коий, кстати, выделил мэр, огромен. Как следует, все разговоры о том, что в итоге реализации ПО реновации население городка вырастет как минимум на 1,5 миллиона человек (общественное существо, обладающее разумом и сознанием, а также субъект общественно-исторической деятельности и культуры), являются полной ерундой.

«СП» поинтересовалась у экспертов рынка недвижимости, вправду ли дело с новостройками и спросом обстоит так, как это представляется Собянину. Приобретенные ответы наводят на идея, что реальное положение дел на рынке (совокупность процессов и процедур, обеспечивающих обмен между покупателями (потребителями) и продавцами (поставщиками) отдельных товаров и услуг) жилища никак не состыкуется с точкой зрения бюрократа.

«СП»: — Каково процентное соотношение меж покупателями жилища из регионов и коренными москвичами в общем потоке покупателей столичных новостроек (топоним)? Соответствует ли утверждение Собянина о 90% покупателей-москвичей реальному положению вещей?

— Обитатели регионов всегда энергично присутствовали на столичном рынке недвижимости, — заявляет управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — И в последнее определенное время их интерес не уменьшился, а, напротив, возрос. Сегодня, когда цены на новостройки в Москве и Столичной области фактически сравнялись, а ипотека стала еще более доступной, люди не упускают вероятность решить собственный квартирный вопросец. Если ранее регионалы были нацелены в основном на рынок новостроек Подмосковья, то сейчас столичные объекты оттягивают на себя часть спроса. На примере наших жилых спецкомплексов можно сказать, что толика покупателей из городов ближнего Подмосковья — Балашихи, Жд и так далее — составляет 40%, число посетителей из других районов не столь велико — вообще всего 5%. В течение последних месяцев к нам обратились клиенты из Норильска, Красноярска, Воронежа. Обычно активными покупателями недвижимости в Москве (столица Российской Федерации, город федерального значения, административный центр Центрального федерального округа и центр Московской области, в состав которой не входит) являются обитатели нефтяных районов России, где доходы населения выше, чем в среднем по стране.

— В посткризисные годы, — поддерживает сотруднику участник партнерской глобальной сети CBRE и управляющий партнер организации «Метриум Групп» Мария Литинецкая, — внутренняя миграция из периферии в центр, в особенности применительно к квалифицированным кадрам, усилилась, так как ситуация с доходами и отсутствием работы в регионах приметно хуже, чем в Москве. В таких критериях доля покупателей из провинции в столичных новостройках возросла. На нынешний день из Столичной области прибывают порядка 15% покупателей, из других районов страны — 20%. Другие 65% -москвичи.

Приблизительно те же цифры приводит и управляющий аналитического центра организации «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По его данным, в сегодняшней структуре спроса толика москвичей составляет около 60%, 25% приходятся на покупателей из Столичной области, а еще 15% — на покупателей из районов РФ.

«СП»: — Вправду ли в столице наблюдается большой покупательский спрос на новостройки в границах мегаполиса?

— Согласно данным Росреестра, — гласит Дмитрий Таганов, — по итогам января число зарегистрированных договоров долевого роли оказалось в 3 раза больше, чем в январе 2017 года. При этом интересно, что прирост операций по ДДУ значительнее, ежели увеличение числа покупок с внедрением ипотечного кредита. То конечно есть, рост доступности ипотеки не на 100% определяет повышение спроса на первичном рынке. Это указывает, что рост спроса на новостройки носит беспристрастный характер.

— Но давайте взглянем на ситуацию не с точки зрения динамики спроса, а его статичных объемов, — предлагает Мария Литинецкая. — По официальным данным, в Москве проживает 12 миллионов человек. По неким подсчетам, с учетом незарегистрированных мигрантов, а также обитателей Подмосковья, приезжающих абсолютно каждый день на работу или учебу в столице, в Москве практически проживает практически 19 миллионов. То конечно есть очевидно, что для оставшихся после нехитрых арифметических операций 5−7 миллионов человек так или по другому стоит вопросец о жилье в Москве, так как их жизнь связана с этим городом. Да и сами москвичи часто нуждаются в улучшении жилищных критерий или расселении широких семей, состоящих из нескольких поколений. То конечно есть потенциальное число людей, нуждающихся в столичном жилье, исчисляется если не миллионами, то сотками тысяч человек, а счет реальных операций идет на 10-ки тысяч. Потому мэр отчасти прав, когда гласит об огромном спросе. Но с одной малеханькой поправкой на то, что речь идет о возможном, а не платежеспособном спросе.

— Спрос не в силах поглотить имеющийся объем предложения на рынке столичных новостроек, коий близок к затовариванию, — констатирует Андрей Колочинский. — В течение прошедшего года в Москве вышло около 50 новейших проектов, к этому следует добавить свежие корпуса в жилых комплексах на стадии продажи. В итоге за последние годы объем предложения на рынке первичного жилища в Москве возрос более чем в два раза и превзошел 3 миллиона (или (при передаче разговорного произношения и в поэзии) мильон (сокращённо — млн; из фр. million, от ст.-итал. millione «большая тысяча») — натуральное число, равное тысяче тысяч) квадратных метров, что сравнимо с объемом предложения в Подмосковье.

«СП»: — Вправду ли в столице строится мало жилища, всего 0,25 «квадрата» на человека?

— По данным Одного реестра застройщиков, в Москве возводится порядка 11,5 миллионов квадратных метров, — приводит сухие числа Мария Литинецкая. — В расчете на 1-го официального обитателя столицы выходит 0,9 квадратного метра, но с учетом настоящей ситуации с миграцией, быстрее всего на 1-го человек приходится порядка 0,5−0,6 «квадрата».

Что касается объемов ввода жилища, то ежегодно в Москве сдается порядка 3,5 миллиона квадратных метров, что несколько ниже пиковых значений прошедшего десятилетия, когда общая площадь сданных в эксплуатацию новостроек в год могла достигать 4−4,5 миллионов квадратных метров. В целом объемы высочайшие, но реальная потребность, естественно, выше, так как жилой фонд Москвы представлен во многом морально устаревшим жильем.

— Нужно учитывать, — считает Дмитрий Таганов, — что темпы ввода домов в эксплуатацию — это не показатель обстановке на рынке столичной недвижимости. На первичном рынке жилища Москвы в последние годы отмечен как рост спроса, так и существенное повышение предложения. Так как первичный рынок жилища активен, значительное большинство квартир в домах распродается еще на стадии строительства. Потому, считаю, не стоит проводить параллель меж темпами ввода жилых домов в эксплуатацию и состоянием предложения квартир и спроса на них.

Пожалуй, единственное, в чем мастера рынка столичной недвижимости соглашаются с мэром Москвы, так это в том, что приметного увеличения населения столицы в итоге реализации жилища в московских новостройках по программке реновации может и не произойти. Но и в этом вопросе конкретного согласия все же не наблюдается.

— Я бы не произнес, что рост продаж квартир в новостройках как-то определяет прирост числа обитателей в Москве, — считает Дмитрий Таганов. — Думаю, что, быстрее, имеет пространство перетекание, такие локальные передвижении из ближнего Подмосковья в Москву, а из Москвы в Подмосковье.

— Сама по себе программка реновации, естественно, не вызовет рост населения Москвы, — подразумевает Мария Литинецкая. — То конечно есть число обитателей столицы продлит увеличиваться так же, как если бы слова «реновация» никто не слышал, и на рынке не появились бы дополнительные 17 миллионов «квадратов» жилища на продажу для покрытия расходов городской казны. Но, безусловно, формальное кол-во жителей вырастет. По мере понижения ставок по ипотеке и при наличии большого объема предложения доступных по стоимости квартир (а их вправду много), все больше приезжих будут отдавать предпочтение аренде квартиры покупку своего жилья. Соответственно, они будут региться по новому адресу, тогда как на данный момент большинство съемщиков не задумывается о получении временной регистрации.

Андрей Колочинский заявляет, что численность населения Москвы повсевременно увеличивается и за последние 10 лет выросла более чем на 2 миллиона. Данный процесс необратим, он станет происходить вне зависимости от ПО реновации.

— Но с другой стороны, — признает эксперт, — в итоге реновации в стареньких границах столицы произойдет уплотнение городской среды. Это безизбежно, ведь на месте бывших пятиэтажек появится жилище, этажность которого станет как минимум в три раза выше. Безусловно, кол-во жителей в районах, вошедших в программку реновации, возрастет. Оценить, как, пока что трудно. Но эксперты озвучивают различные цифры — от 500 тыс до 4 миллионов человек.