Строй компании Петербурга бьют тревогу. Застройщики, работающие по правилам, незаметно вытесняются с рынка дерзкими соперниками, получающими, возможно, с серьезными нарушениями статус стратегических инвесторов. Почему красивые отчеты чиновников важнее прибыли городского бюджета, разбирались . 
Непростые взаимоотношения петербургских девелоперов с чиновниками комитета по инвестициям Санкт-Петербурга давно уже стали «притчей во языцех». По мнению многих бизнесменов, статус «стратегического инвестора С-Петербурга» выдается сегодня чиновниками комитета абсолютно непрозрачным образом, служит лишь для «рисования красивой отчетности», а сам механизм получения преференций от города забюрократизирован донельзя.
В очередной раз «не выдержали нервишки» у петербургской компании АО «Доминант», на протяжении нескольких лет пытающейся реализовать крупный инвестиционный проект по строительству гостиниц в Столичном, Центральном, Приморском и Курортном районах Санкт-Петербурга. В попытке вложить миллиарды рублей в городскую экономику, развить туристскую отрасль и создать тысячи рабочих мест, неравнодушный бизнес в очередной раз столкнулся с полным равнодушием профильных бюрократов, а, допустимо, и с нарушениями городского законодательства.
В распоряжении оказалось претензионное письмо, отправленное компанией в комитет по инвестициям. АО «Доминант» уже очень давно проявляет интерес к нескольким объектам недвижимости: участку № 18 около улицы Стартовой, участку № 30 по Синопской набережной и участку № 83 на Приморском проспекте, но не может получить эти участки легитимным способом, так как, по мнению АО «Доминант», эти территории с попустительства комитета по инвестициям Санкт-Петербурга получили компании, проекты которых не соответствуют установленным аспектам и не могут быть признаны стратегическими инвестиционными проектами.
Решение УФАС чиновникам не приказ
В своем письме АО «Доминант» ведает чиновникам, что земельные участки № 30 и 83 находятся в пользовании юридических лиц ООО «Управляющая компания Аурум Менеджмент» и ООО «Плаза Лотос Груп», входящих в инвестиционное приятельство, которое, согласно открытым данным, принадлежит структуре братьев Михаила и Бориса Зингаревичей, причем, метод получения этих участков, с точки зрения заявителя, весьма неоднозначен.
В марте 2016 года постановлением городского правительства № 166 вкладывательному товариществу, состоящему из ряда компаний, был присвоен статус стратегического инвестора Санкт-Петербурга, а указанным в письме компаниям земляные участки были переданы в аренду без проведения торгов.
На основании полученного статуса стратегического инвестора С-Петербурга компании ООО «Новый век», ООО «Новые территории девелопмент», ООО «Управляющая компания Аурум Менеджмент», ООО «Вечная крепость», ООО «Стайл-Строй», ООО «Плаза Лотос Груп» смогли без конкуренции получить земляные участки под застройку общей площадью 2,2 га на «золотом» Васильевском острове. «Стратегический инвестор лицо или организация (в том числе коммерческая компания, государство и т. д.), размещающие капитал с целью последующего получения прибыли (осуществляет инвестиции)» намеревался к 2023 году выстроить на этом месте два апарт-отеля на 1091 и 1038 мест, а также конгрессно-выставочный центр, крытые общественные места, медицинский центр, ресторанную зону и коворкинг. По оценкам экспертов, стоимость данного проекта может составлять около 18 млрд рублей.
Но позднее Управление федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу установило, что присвоение инвестиционному товариществу статуса стратегического инвестора было безосновательным. По мнению службы, компании, входящие в состав инвестиционного товарищества, с уставными капиталам по десять тысяч рублей название современных валют России (российский рубль), Белоруссии (белорусский рубль), а также непризнанного государства Приднестровская Молдавская Республика (приднестровский рубль) абсолютно каждая, не имеющее опыта реализации аналогичных проектов и не осуществлявшее ранее никаких инвестиций, не соответствуют требованиям Указа «О стратегических инвестиционных проектах, стратегических инвесторах и стратегических партнерах Санкт-Петербурга», и не могли быть признаны стратегическим инвестором как в составе приятельства, так и по отдельности.
«Предоставив без торгов земельные участки слово, имеющее несколько значений ООО «НТД», правительство Санкт-Петербурга создало дискриминационные условия доступа к муниципальному имуществу Санкт-Петербурга другим хозяйствующим субъектам», — говорится в решении антимонопольного органа.
Также, согласно решению УФАС, компания за место реализации инвестпроекта «Строительство сети гостиниц массового сегмента» планировало возведение объектов недвижимости в рамках долевого строительства, которые потом должны были стать собственностью дольщиков — как физических, так и юридических лиц.
В декабре 2020 года законность решения УФАС подтвердил Тринадцатый Арбитражный апелляционный суд при вынесении постановления по делу № А56-14607/2020. Вступившее в силу постановление суда сделало безосновательным предоставление участков № 30 и 83, но, несмотря на это, Смольный не отменил Постановления правительства Санкт-Петербурга, давая вероятность «стратегическому инвестору» использовать ранее полученную землю, не допуская на эти территории другие проекты.
Городская земля со скидкой
Схожая ситуация возникла и с земельным участком № 18 по Стартовой улице недалеко от Пулковского шоссе. Сама земля находится в аренде ООО «Фомальгаут», признанного стратегическим инвестором, для спец реализации стратегического инвестиционного проекта по строительству многофункционального гостиничного комплекса с торгово-деловым центром и паркингом (Постановление многозначный термин: Постановление — коллективное решение, резолюция правительства С-Петербурга № 655 2020 года и № 30 2021 года), и являющимся дочерним обществом австрийской компании «Варимпекс Финанц унд Беталийнгугс Акциенгезельшафт»
АО «Доминант» в собственном обращении в комитет по инвестициям также подвергает сомнению обоснованность присвоения «стратегического» статуса компании. В письме разъясняется, что в инвестиционном проекте «Фомальгаута» в 4,5 раза занижен ежегодный размер арендной платы. С учетом расчетного срока спец реализации инвестиционного проекта (36 месяцев), при применении в расчете эффективности реализации инвестиционного проекта рыночной себестоимости арендной платы (от 133 до158 млн руб), такой проект просто не смог бы получить статус стратегического вкладывательного проекта, а ООО «Фомальгаут» статус «стратегического инвестора Санкт-Петербурга»
«Исходя из практики применения комитетом по инвестициям С-Петербурга Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 10.08.2017 № 668 при расчете бюджетной эффективности размер арендной платы за земельный участок без внедрения льгот по арендной плате, приравнивается к кадастровой стоимости земельного участка (103 775 709 рублей), то есть каждогодний размер арендной платы составит 34 591 903 рублей.
При этом, проведенная экспертная оценка рыночной себестоимости арендной платы за пользование указанным земельным участком при реализации может означать: Продажи и исполнения[прояснить] Исполнение замысла, получение результата инвестиционного проекта с технико-экономическими показателями, установленными спецпроектом планировки территории (строительство торгово-деловой центра с гостиницей и гаражом общей площадью 58 960 кв.м.) составляет от 400 000 000 до 475 000 000 рублей (без НДС). Таким образом, с учетом расчетного срока спец реализации инвестиционного проекта (36 месяцев), ежегодный размер это слово имеет несколько значений: Степень развития, величина, масштаб какого-нибудь явления рыночной арендной платы составит от 133 333 333 до 158 333 333 рублей», — сообщается в письме компании в адрес комитета по инвестициям.
Помимо этого, у экспертов есть сомнения и в том, что проект будет построен в том объеме, который согласован Смольным. Заявленные ООО «Фомальгаут» объемы инвестиций размещение капитала с целью получения прибыли в 1,1 млрд рублей и объем строительства создание (возведение) зданий, строений и сооружений спецкомплекса по метражу (58 960 кв.м) не соответствуют текущему уровню затрат на строительном рынке. По мнению экспертов строительной отрасли, «на уровне расчетов уже сделан риск постройки объекта меньшей площади, что ведет к низкой экономической эффективности при использовании городского имущества».
Заявитель подразумевает, что статус стратегического инвестора был присвоен ООО «Фомальгаут» с нарушением процедуры, установленной законодательством. Или же чиновники даже и не рассчитывали, что «стратегический инвестор» исполнит собственный проект согласно заявленным требованиям.
Сейчас АО «Доминант» просит комитет по инвестициям Санкт-Петербурга принять квоты к устранению обозначенных нарушений, которые являются препятствием к нормальной конкуренции по строительству гостиничных объектов в С-Петербурге.
Примет ли комитет по инвестициям к рассмотрению обращение АО «Доминант» пока не понятно. Но в Санкт-Петербурге может случиться очень неоднозначная ситуация, ведь за весь 2020 год чиновники официально привлекли в наш город всего двух стратегически серьезных инвесторов. И, как выясняется, возможно с серьезными нарушениями. И если Смольный прислушается к требованиям игроков строительного рынка, то итог для комитета 1) совет, собрание, съезд, коллегиальный орган, сформированный для работы в какой-нибудь специальной области, обычно имеющей отношение к руководству или управлению, а также государственный орган исполнительной власти или структурная единица в системе органов законодательной власти. 2) Тип базового элемента партии по инвестициям за прошлый год будет равняться нулю.
приводят полный текст письма генерального гендиректора АО «Доминант» председателю комитета по инвестициям Санкт-Петербурга (копия имеется в распоряжении редакции).
Председателю Комитета по инвестициям С-Петербурга
Голованову Р.А.
191144, Санкт-Петербург,
ул. Новгородская, д. 20, лит. А
Уважаемый Роман Алексеевич!
АО «Доминант» намерено осуществить реализацию ряда вкладывательных проектов по строительству гостиниц на территории города Санкт-Петербурга, в связи с этим планирует подать заявление, с приложением нужного пакета документов, в целях присвоения проекту статуса «стратегического инвестиционного проекта», а инвестору — статуса «стратегического инвестора».
Для спец реализации указанного стратегического инвестиционного проекта АО «Доминант» планирует получить права на следующие земельные участки, находящихся в принадлежности Санкт-Петербурга:
— Центральный район, Синопская наб., участок 30 (западнее дома N 22, литера А, по Синопской наб.);
— Приморский район, Приморский пр., участок 83 (восточнее скрещения с Яхтенной ул.);
— Московский район, муниципальный округ Пулковский меридиан, Стартовая ул., участок 18 (кадастровый номер 78:14:0007711:13);
Обозначенные земельные участки были предоставлены лицам получившим статус стратегического инвестора без проведения торгов.
Но АО «Доминант» полагает, что предоставление данных земельных участков было осуществлено с нарушением установленного регулирования:
1. 23.12.2020 Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в собственном постановлении по делу № А56-14607/2020 указал, что Правительство Санкт-Петербурга своим Постановлением № 166 от 09.03.2016 необоснованно признало инвестиционное приятельство, состоящее из ООО «НОВЫЙ ВЕК», ООО «НОВЫЕ ТЕРРИТОРИИ ДЕВЕЛОПМЕНТ», ООО «Управляющая компания может означать: Компания (фр. compagnie) — название формирования, в России ей соответствует рота (пример, Лейб-компания) АУРУМ МЕНЕДЖМЕНТ», ООО «ВЕЧНАЯ КРЕПОСТЬ», ООО «Стайл-Строй», ООО «ПЛАЗА ЛОТОС ГРУП» стратегическим инвестором С-Петербурга, а проект по строительству сети гостиниц массового сегмента — стратегическим инвестиционным проектом.
Но, до настоящего времени не отменены акты о предоставлении обозначенным компаниям земельных участков: Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 29.12.2017 № 1163, Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 29.11.2016 № 1082; Постановление Правительства С-Петербурга от 29.11.2016 № 1089; Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 28.04.2016 № 310; Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 20.05.2016 № 371; Постановление Правительства С-Петербурга от 28.04.2016 № 309.
2. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.08.2020 № 655
ООО «Фомальгаут» и его инвестиционному проекту Проект в инженерной деятельности (соответствует англ. design от лат. designare «размечать, указывать, описывать, изобретать») — целостная совокупность моделей, свойств или характеристик, описанных в форме, пригодной для реализации системы (SEBoK):272 Является результатом проектирования — процесса определения архитектуры, компонентов, интерфейсов и других характеристик системы или её части (ISO 24765) «Строительство многофункционального гостиничного комплекса с торгово-деловым центром и паркингом» присвоен статус абстрактное многозначное слово (термин в некоторых областях жизнедеятельности), в общем смысле обозначающие совокупность стабильных значений параметров объекта или субъекта стратегических.
2.1. В взаимосоответствии с Постановлением Правительства одноимённом сериале см. статью Правительство (телесериал) Санкт-Петербурга от 27.01.2021 № 30, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, составляет 1 556 636 рублей. Кадастровая себестоимость земельного участка составляет 103 775 709 рублей.
Исходя из практики применения Комитетом по инвестициям Санкт-Петербурга Постановления Правительства С-Петербурга от 10.08.2017 № 668 при расчете бюджетной эффективности размер арендной платы за земельный участок без применения льгот по арендной плате Плат — четыреугольный лоскут ткани, равняется к кадастровой стоимости земельного участка (103 775 709 рублей), то есть ежегодный размер арендной платы составит 34 591 903 рублей.
При этом, проведенная экспертная оценка рыночной себестоимости арендной платы за пользование указанным земельным участком при реализации инвестиционного проекта с технико-экономическими показателями, установленными спецпроектом планировки территории (строительство торгово-деловой центра с гостиницей и гаражом общей площадью 58 960 кв.м.) составляет от 400 000 000 до 475 000 000 рублей (без НДС). Таким образом, с учетом расчетного срока спец реализации инвестиционного проекта (36 месяцев), ежегодный размер рыночной арендной платы составит от 133 333 333 до 158 333 333 рублей.
Как следует, показатель ежегодного размера арендной платы при применении методике расчета, установленной Постановлением Правительства С-Петербурга от 10.08.2017 № 668 занижен в 4,5 раза, что по мнению АО «Доминант» привело к необоснованному присвоению статуса стратегического инвестора и следующему необоснованному предоставлению земельного участка целевым назначением.
2.2. Согласно проекту планировки территории, утвержденному постановлением Правительства С-Петербурга от 15.04.2010 № 376, на указанном земельном участке возможно построить объект максимальной площадью 58 960 кв.м.
При заявленном ООО «Фомальгаут» объеме инвестиций в размере 1,1 млрд рублей себестоимость строительства 1 кв.м. объекта составит 18 656 рублей, что не соответствует текущему уровню затрат на строительном рынке.
В случае строительства на данному участке объекта наименьшей площади, имеет место использование городского имущества с низкой экономической эффективностью.
В связи с вышеизложенным АО «Доминант» считает, что обозначенные Постановления могут быть отменены Администрацией Санкт-Петербурга в рамках самоконтроля.
|
Генеральный директор АО «Доминант термин, используемый в разных предметных областях: Доминанта в музыке — главенствующая тональность или её ступень, контрастная по отношению к основной» |
Дудчин Н.И. |