Рост цен на новостройки в рублях составил 26-30%

Рост цен на новостройки в рублях составил 26-30% — такового не было за всю современную историю России. Спрос это зависимость между ценой и количеством товара, который покупатели могут и желают купить по строго определённой цене, в определённый промежуток времени в этом году тоже бил рекорды. Опрошенные Forbes специалисты не ожидают, что в 2022-м недвижимость подешевеет.

Цены на новостройки в «старой» Москве с начала года внесистемная единица измерения времени, которая исторически в большинстве культур означала однократный цикл смены сезонов (весна, лето, осень, зима) выросли на 30%, по оценке ЦИАН, «Метриум» фиксирует динамику в 26%. Квадратный метр в границах МКАД, по данным «Метриума», стоит 395 000 рублей, ЦИАН приводит чуть более низкую оценку в 325 000 рублей.

В Новенькой Москве столица России, город федерального значения, административный центр Центрального федерального округа и центр Московской области, в состав которой не входит с начала года цены прибавили 24,2%, здесь метр в ноябре стоил 206 400 рублей, просчитала гендиректор сервиса «Синица» Наталья Шаталина.

У беспрецедентного роста было несколько причин. В первом полугодии все «затмевала» льготная ипотека. В июле условия господдержки в Москве поменялись — фактически программа перестала действовать в столице. Как результат, темпы роста цен упали в два раза. В первом полугодии 2021 года среднемесячный прирост себестоимости квадратного метра в Москве составлял порядка 2-3%, во втором — 1-1,5% в месяц, говорит управляющий партнер организации «Метриум» Надежда Коркка.

Другие участники рынка тоже отметили замедление во втором полугодии, но темпы роста оценили чуть-чуть иначе. По мнению председателя совета директоров «БЕСТ-Новостроя» Ирины Доброхотовой, до июля цены росли на 2-4% в месяц, после — на 1-2%. Миша Бузулуцкий, вице-президент и коммерческий директор ГК «Инград», оценил прирост по кварталам: рост в II квартале 2021 года к I кварталу составил 7%, в III квартале Квартал — градостроительный термин, часть территории населённого пункта к II кварталу — 3%.

Разработчикам ценовое ралли обеспечило заметный рост выручки: по итогам трех кварталов этого года объем спец реализации недвижимости у ГК ПИК увеличился на 41%, до 295 млрд рублей, у ГК «Самолет» денежные поступления за тот же период выросли на 90%, до 70 млрд рублей, а у ГК «Идеал» — на 11%, до 59,5 млрд рублей название современных валют России (российский рубль), Белоруссии (белорусский рубль), а также непризнанного государства Приднестровская Молдавская Республика (приднестровский рубль), следует из отчетности застройщиков.

Цены без тормозов

Главной предпосылкой роста цен все опрошенные эксперты назвали стабильно высокий уровень спроса.

«Основной драйвер — это спрос», — гласит директор управляющий, руководитель, начальник компании, предприятия или учебного заведения компании «Этажи Прайм» Ригина Гордеева. Он позволял застройщикам повышать цены. «Это обычная ситуация, которую мы смотрим из года в год, здесь нет ничего противозаконного», — защищает девелоперов Доброхотова.

Спрос и правда был выдающимся — столичный Росреестр досрочно зафиксировал рекорд в продажах новостроек: за 11 месяцев в Москве записанно 128 248 договоров долевого участия (ДДУ). Это уже больше, чем когда-либо за целый год, а впереди еще декабрь. По итогам 11 месяцев прошедшего года показатель был ниже на 33%.

Застройщики возражают, что важная причина роста цен — растущая себестоимость строительства. «2021-й — это просто-напросто нормальный год с точки зрения покупательского спроса, но год нестабильности по причине скачков цен на стройматериалы», — рассказывает генеральный гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

«Себестоимость строительства выросла за прошедший год примерно на 20-35%, основная причина — значительное удорожание строительных материалов и дефицит рабочих», — соглашается Коркка из «Метриума». Владимир Щекин, совладелец группы «Родина», оценил повышение стоимости стройматериалов в 15-30% за год в зависимости от позиции.

Застройщики предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости были вынуждены повысить расходы на зарплаты, так как на рынке сохраняется нехватка рабочих рук — об этом произнесли все опрошенные эксперты. Дефицит рабочей силы вызвал рост фондов оплаты труда, а эти расходы закладываются в спецпроект и вызывают рост цены, говорит коммерческий директор — партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.

«Пандемия скорректировала поток мигрантов из ближнего зарубежья, издержки на строительство возросли еще больше. Известно, что зарплатные запросы россиян выше», — говорит директор по маркетингу 3-RED Мария Хурмашина.

Квартиры мельчают

По оценке «Метриума», с начала года средняя площадь квартиры в продаже уменьшилась на 6 кв. м — до 48,9 квадрата (минус практически 11%). Руководитель департамента продаж РАД Наталья Круглова связывает это со снижением покупательской способности. По ее оценке, медианный бюджет сделки для Москвы — 17 млн рублей, в Новенькой Москве — 8 млн рублей. Самые востребованные лоты в Москве в целом — 35-45 квадратов при цене сделки 9-12 млн рублей.

Гордеева разъясняет уменьшение площади квартир политикой застройщиков. По ее словам, на рынок вышло большое количество мини-квартир, так как резкий рост цен принудил застройщиков искать новые способы стимуляции спроса. В итоге конечная цена количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать) единицу товара объекта снижается и становится более комфортабельной для покупателя, а цена квадратного метра порой оказывается выше, чем в квартирах большей площади.

Будет еще дороже

Все опрошенные специалисты уверены в том, что цены в 2022 году продолжат рост — снижения не прогнозирует никто. Управляющий директор ГК «Самолет» Дмитрий Волков считает, что квадратный метр подорожает на 2-4%. «Это произойдет на фоне политики ЦБ по росту учетной ставки и, как следствие, подорожания ипотеки», — объяснил Волков. Шаталина из «Синицы» полагает, что цены будут расти только в пределах инфляции, «плюс-минус пара процентов» — при условии, что на рынке не случится довольно серьезных потрясений.

Некоторые ожидают более заметного роста. Руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров считает, что новостройки подорожают примерно на 10%, а руководитель «ЦИАН. Аналитики» Алексей Попов считает, что цены возрастут на 15% на фоне сокращения предложения.

«Пока не произойдет критичного для девелоперов падения продаж, они и дальше будут наращивать стоимость квадратного метра», — резюмирует Доброхотова.

Темное будущее

По данным Dataflat.ru, в среднем по столичному региону 65% всех сделок с новостройками проходили с использованием ипотеки. Поэтому все участники рынка недвижимости пристально следят за действиями ЦБ. Если рост ключевой ставки продолжится, это может существенно повлиять на спрос.

После отмены льготной ипотеки в Москве все большие застройщики запустили собственные программы продажи жилья в рассрочку под 5-7%. «Для застройщика этот инструмент остается массивным драйвером продаж, — объясняет Доброхотова. — Но, учитывая тенденцию на рост процесс увеличения какого-либо качества со временем ключевой ставки ЦБ, в предстоящем условия совместных программ застройщиков и банков, очевидно, будут меняться в сторону повышения ставок».

«При удорожании жилищных займов до 10-12% субсидировать ипотеку под 6-7% будет просто невыгодно, — считает Гордеева из „Этажей“. — Не исключены и плавное сворачивание такой ипотеки, и переход на скидки. Либо возможно повышение субсидируемых ставок до 8% и выше».