Москвичей хотят загнать в новостройки, которые никто не покупает

Стoрoнники пoгoлoвнoй рeнoвaции стoличныx пятиэтaжeк, пусть и в дoвoльнo грубoй, бeзaпeлляциoннoй фoрмe, нo зaявляют o свoeй пoзиции дoстaтoчнo грoмкo. Нe мeнee aктивнo и oткрытo зaщищaют свoю тoчку зрeния мoсквичи, считaющиe нe сaму идeю снoсa вeтxoгo жилища, a сaму эту нoвaцию фикциeй, oбмaнoм и нaрушeниeм Кoнституции. Eстeствeннo, вo всю мoщь зaдeйствoвaли свoи aдминистрaтивныe рeсурсы бюрократы.  

А вот девелоперы, которые, по идее, должны быстрым аллюром выстраиваться в очередь на сотрудничество с властями столицы в этом вопросе, почему-то держатся обособленно, не критикуя, но и не превознося новацию. С чего бы это? Фактически речь идет о миллионах квадратных метров жилища и огромных престижных территориях, казалось бы, строй — не желаю.

«СП» решила задать несколько вопросов представителям общества застройщиков, зарекомендовавших себя приличными игроками на столичном рынке недвижимости.

«СП»: — В чем, по вашему воззрению, заключается главный плюс энергично обсуждаемой сейчас программы реновации столичного жилища?

— Это превентивное решение трудности, которая может встать во весь рост еще через 10−15 лет, — считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Невзирая на то, что панельные пятиэтажки второго периода промышленного домостроения более долговечны, чем еще снесенные в «нулевые» дома, их ресурс также ограничен, как и вероятность капитального ремонта. Поэтому власти городка решили провести реновацию на данный момент, пока проблему можно решить равномерно, а не в авральном режиме. Соответственно, возникает возможность проводить взвешенную и грамотную градостроительную политику, которая в конечном счете выручит разрешить ряд проблем, мешающих сейчас в том числе и строительному комплексу. К ним относится — перегруженность дорог, недочет социальной инфраструктуры, старение коммунальных сетей. Другими словами, реновация создаст больше благоприятную среду для реализации современных проектов жилого комплекса.

— В длительной перспективе, — дополняет коллегу управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский, — ПО реновации введет в оборот строительной отрасли большущее количество перспективных и ликвидных участков под свежие проекты. И если прошлая волна сноса, быстрее, спровоцировала спорадический рост точечных проектов в отлично обжитых локациях, то квартальный способ застройки в нынешних условиях вправду позволит обновить облик городка. Напомню, что освоение малопригодных для строительства участков (заброшенных набережных, промзон) — это принужденная мера в условиях нехватки новейших земель в старых границах Москвы. Снос «хрущевок» позволит девелоперам (как подразумевается, они будут привлечены к реновации после 2020 года) начать реализацию проектов в локациях с неплохой транспортной доступностью и инфраструктурной сетью.

«СП»: — Как понятно, абсолютно непогрешимых решений не существует. В чем же тогда, на ваш взор, состоят слабые места предлагаемой властями городка программы?

— Властям, — полагает Андрей Колочинский, — нужно учитывать текущую ситуацию на «первичке», чтоб реновация в конечном итоге не отразилась плохо на отрасли. Дело в том, что сейчас в столице экспонируется более 40 тыщ лотов в продаже. По неким данным, доля непроданных квартир в сданных в эксплуатацию новостройках достигнула 26%. При этом власти не скрывают, что объем построенного жилища будет в 2−2,5 раза превосходить площадь, необходимую для расселения обитателей панельных пятиэтажек. Впоследствии при участии застройщиков также будет нужно увеличить площадь заселения в новейших кварталах, чтобы участие «частников» окупилось за счет реализации дополнительных «квадратов». Таким образом, на рынке может ухудшиться превышение предложения над спросом, что может привести к обвалу цен либо банкротству застройщиков.

Мария Литинецкая убеждена, что главный минус новации — это спешка, с коей власти принялись избавляться от хрущевок. Она породила сильную оппозицию городской инициативе (до этого всего, со стороны самих обитателей «хрущевок»). В свою очередь, реакция обитателей спровоцировала власть на отступление в одном из основных принципов программы — квартальной застройке.

— Если дома будут сносить только по желанию собственников, — утверждает она, — то в город, быстрее всего, вернется точечная застройка, но на данный раз массовая. Полагаю, что властям следовало провести долгую подготовку к вынесению собственной инициативы на обсуждение, предложить жителям пятиэтажек очень детализированный план расселения, варианты альтернативного жилища, конкретные проекты и сроки. В этом случае удалось бы избежать ненадобной суматохи и завоевать больше приверженцев.

Кроме того, директор по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век» Сергей Нотин направляет внимание на тот факт, что в истинное время отсутствует публичная информация о вероятных формах участия девелоперов в программке.

— Представляется, — думает он, — что если город, как оператор ПО, не намеревается в перспективе выступить суровым конкурентом частных девелоперов, он должен выработать адекватные формы их роли в ней, поддержав тем самым рынок.

«СП»: — А как перспективным, с точки зрения условного девелопера, станет его участие в такой программке?

— Сама возможность получения подряда на работы и реализации квартир для переселяемых обитателей, — уточняет Сергей Нотин, — увлекательна не всем, поскольку не вообще все девелоперы готовы выступать городскими подрядчиками, и не у всех смогут оказаться квартиры в требуемых локациях по необходимым ценам. К тому же, если не гласить о расселении силами девелоперов, примеров которого на столичном рынке было достаточно, то город, к примеру, может продавать с торгов освобождённые после сноса пятиэтажек местности, компенсируя таким образом собственные затраты.

В конечном итоге, считает Андрей Колочинский, перспективность роли во многом будет определяться определенным участком, который достанется застройщику в разработку:

— Кварталы панельных пятиэтажек разбросаны по всей Москве в самых различных районах — как более, так и наименее удачных. Потенциал доходности у всех проектов реновации станет сильно различаться: одни кварталы «зажаты» меж железнодорожными путями и автомагистралями, а остальные — находятся среди зеленых «островов» в популярных уголках столицы. Кроме того, конкурентноспособная ситуация в некоторых локациях не всегда располагает к реализации новейших проектов. Так, на Юго-Восточный административный округ приходится 25% всего лишь предложения массового первичного жилища в Москве. Каждый последующий проект на месте местных пятиэтажек (а тут их предостаточно в Выхино, Кузьминках, Рязанском районе) станет до предела обострять конкурентнсть.

«СП»: — Сложно ли станет работать в сложных условиях плотной городской застройки? Просто ли будет наладить логистику?

— Значительное большинство столичных застройщиков, — полагает Литинецкая, — обладает нужным опытом работы в самых непростых критериях и сложных для освоения площадках. Пожалуй, основная сложность может быть связана со сроками, в какие власти планируют провести реновацию. Если в проект будут заложены «стахановские» темпы расселения и строительства, то город рискует перевоплотиться в одну огромную стройку, что, быстрее осложнит жизнь москвичам, а не застройщикам.

«СП»: — Как вообще затратным может оказаться роль девелоперов в программе? И какую, в конце концов, выгоду они потом могут получить?

— Полагаю, — гласит Мария Литинецкая, — что для вербования застройщиков власти постараются сделать более выгодные условия работы, чем обычно. К примеру, может быть обеспечено ускоренное и льготное технологическое подключение, а также особенные условия получения земельных участков. В совокупы это позволит снизить себестоимость строительства квадратного метра на 20−30%, а означает — создать более бюджетный продукт для покупателей при сохранении высококачественных характеристик.