С хорошими квартирами повезет не всем

Нaчaльник грaдoстрoитeльнoгo дeпaртaмeнтa Мoсквы Сeргeй Лeвкин нeдaвнo зaявил, чтo в квaртирax, плaнируeмыx к вoзвeдeнию для пeрeсeлeнцeв в рaмкax прoгрaммы рeнoвaции пятиэтaжeк, нa пoл пoлoжaт лaминaт и линoлeум, стeны oклeят oбoями пoд пoкрaску, вaнныe кoмнaты oтдeлaют плиткoй и устaнoвят тaм кaчeствeнный фaянс. При этoм Лeвкин зaчeм-тo oтдeльнo пoдчeркнул, чтo в жилыx пoмeщeнияx будут рaбoтaть всe систeмы (кaк будтo этo нe дoлжнo предполагаться само собой), и присутствовать датчики задымляемости (хотя после недавнешних крайне трагичных взрывов бытового газа газосигнализаторы смотрелись бы логичнее).

Но вскоре выяснилось, что тут чиновник, как говорится, забежал далековато впереди паровоза. Потому что отличающийся сдержанными, деловыми и аккуратными комментариями глава столичного департамента строительства Андрей Бочкарев уточнил: эталоны отделки еще только собираются утверждать отдельным постановлением городского правительства. А располагать в открытом доступе образцы будут только после официального старта «второй волны» сноса пятиэтажек.

Вспоминая о том, что Сергей Собянин обещал москвичам взамен «хрущевок» предоставить квартиры комфорт-класса, «СП» решила поинтересоваться у столичных девелоперов, что может представлять собою отделка такого класса.

— Данная функция, — пояснила нам управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, — как правило, подразумевает, что квартира готова для заселения, то существует имеется напольное покрытие, покрашены или оклеены обоями стенки, ванная комната оборудована сантехникой. При этом кухонная мебель обычно в набор не входит. Однако качество использованных отделочных материалов, сантехники и фурнитуры может очень различаться в зависимости от проекта. Грубо говоря, в неких проектах предлагается «муниципальная» отделка — линолеум и обои «в цветочек», а в других — несколько современных дизайн проектов на выбор с ввезенной сантехникой. Соответственно, никаких точных требований к отделке не существует, и застройщик сам решает, каким станет реализуемый объект. В связи с этим на рынке существует масса «вариаций на тему» предварительный, предчистовой и финишной отделки. Со светильниками и без, с перегородками и без их, с разводкой электрики и без нее и так дальше.

Что же касается себестоимости, то она варьируется в зависимости от избранного дизайн-проекта и материалов. Так, управляющий департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева гласит, что в некоторых проектах, к которым имеет отношение компания, существует как предчистовая, так и готовая отделка, подразумевающая 2 вариации — «классик» (11900 рублей за квадратный метр) и больше дорогой «комфорт» (13900 рублей за «квадрат»).

Коммерческий директор девелоперской группы «Сити-XXI век» Виталий Разуваев именует несколько иные цифры:

— В собственной практике анализа рынка мы встречали случаи, когда полная отделка стоила и 9, и 20 тыщ рублей за квадратный метр. Естественно, это совсем разное качество материалов и работ. Но, на наш взгляд, совсем очевидно, что если речь идет о реальном «комфорт-классе» (а не «экономе», искусственно подтянутом до «комфорта»), отделка непременно должна включать как минимум три вариации на выбор, а также дополнительные функции, которые позволят сделать ее больше персонифицированной. Но, пять же, вообще все зависит от конкретного варианта. Оптовая закупка материалов разрешает сэкономить существенные суммы — скидка на поставки неких материалов может составлять до 50%.

За исключением того, обращает внимание Мария Литинецкая, на цены сильное воздействие оказывает масштаб:

— Чем больше квартир с отделкой в проекте, тем ниже средние издержки на закупку материалов и оплату бригад профессионалов. Крупные застройщики обычно обходятся своими силами и у их есть возможность предложить отделку по весьма бюджетным расценкам. Другие девелоперы завлекают подрядные организации, которые сами делают ремонт. Но отмечу, что сам застройщик, как правило, не имеет прямой выгоды от реализации квартиры с отделкой. Для него она обходится приблизительно в ту же стоимость, что и покупателю. Себестоимость предчистового формата whitebox (квартира, готовая для косметического ремонта) составляет порядка 10 тыщ рублей за метр, а финальная отделка без мебели обойдется еще как минимум в 18 тыщ рублей.

При этом ее сотрудник, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова, основываясь на своей практике, полагает, что цена отделки квартиры комфорт-класса в Москве не должна превосходить 10−12% всего бюджета покупки. «По итогам апреля, — рассуждает она, — средняя цена квадратного метра в массовом секторе столичных новостроек равна 148040 тыщ рублей. Соответственно, отделка не может стоить дороже 15−17 тыщ рублей».

— Однако, — добавляет Татьяна Подкидышева, — при оптимизации закупочных процессов застройщик обязан создавать стандартизированные и нейтральные варианты отделки, потому рассчитывать на дизайнерское обилие обычно не приходится.

Стоит отметить, что на первичном рынке столичного региона функция отделки довольно популярна. Так, число проектов с отделкой от застройщика, констатирует генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец, в Новейшей Москве за последние три года возросло в два раза. В абсолютном выражении за тот же период по количеству лотов рост составил 59%: с 1370 квартир до 2180 квартир. А в Подмосковье, приводит пример Виталий Разуваев, схожее предложение в 2016 году подросло на треть по сопоставлению с 2015 годом. В принципе, эту тенденцию разрешено понять, ведь, по словам профессионала, квартиры под ключ на целом этаже либо во всем подъезде обеспечивают сохранность отделки лифтов, холлов и подъездов, а означает, позволяют сэкономить средства обитателей на будущий ремонт мест общего использования.

Но, как выясняется, здесь есть как минимум две «засады».

— Власти, — отмечает Лариса Швецова, — естественно, заинтересованы, в том, чтобы жилище в Москве сдавалось преимущественно с ремонтом под ключ. Но возможный запрет на продажу жилища без отделки приведет к двум последствиям. Во-первых, к росту цен. Цена квадратного метра увеличится как минимум на себестоимость отделочных материалов и конкретно самих ремонтных работ. Во-вторых, к ухудшению свойства проектов. Ради сохранения бюджета покупки девелоперы смогут начать урезать другие статьи издержек: благоустройство территории, дизайн входных групп, зодчество. По сути, своим запретом власти вмешиваются в экономику проектов, в итоге чего девелоперы вынуждены будут экстренно подстраиваться под свежие «правила игры». В конечном счете, боюсь, что многие застройщики будут делать ремонт всего лишь «для галочки», используя самую дешевенькую плитку, обои, напольные покрытия. Вопрос в том, как сами покупатели готовы мириться с таковой низкокачественной отделкой. Вполне может быть, что многие из их решат переделывать ремонт, коий в итоге обойдется им намного дороже, так как придется заниматься демонтажными работами.

Так что, когда в программку реновации «отцы города» допустят-таки девелоперов (а случится это, как предсказывают московские чиновники, не ранее чем годов через 5−6), переселенцы из «хрущевок» полностью могут получить не всего лишь отделанные «на скорую руку» дешевенькими (и зачастую опасными для здоровья) материалами квартиры, но и в разы усеченные площади озеленения вокруг домов.

А до этого времени обитатели тех районов, которые удостоились очень сомнительной «чести» быть переселенными еще в этом году, рискуют получить жилище, качество которого, мягко говоря, оставляет вожделеть лучшего. «СП» уже упоминала об этом в одном из собственных недавних материалов. Желающие смогут прогуляться на улицу Бутлерова и оценить унитазы с подведенной к ним жаркой водой, полотенцесушители под раковинами, дырки за место вентиляционных отверстий, вздувшиеся напольные покрытия и странноватые непросыхающие водяные потеки на стенках.

Неужели это и есть та самая отделка комфорт-класса, в коей, как уверял Сергей Левкин, «качество отделочных материалов выше, чем качество материалов, какие использовались ранее»? То самое, как заявлял Сергей Собянин, «социальное жилище необычного формата с широкими окнами и высочайшими потолками», в котором уровень ремонта выше «привычного муниципального»?