Инвестиции в недвижимость. Турция

Инна Велева, управляющий отдела продаж агентства недвижимости Status Property, работает на рынке недвижимости Турции уже более 7 лет. По просьбе редакции Infopro54 она проанализировала, как изменяется интерес российских инвесторов к этой стране и что больше всего привлекает отечественного покупателя.

Ажиотажный спрос

— Инна, можете дать оценку, как изменился интерес к инвестициям в турецкую недвижимость у россиян, в частности у сибиряков?

— По сравнению с 2019 годом спрос это зависимость между ценой и количеством товара, который покупатели могут и желают купить по строго определённой цене, в определённый промежуток времени со стороны россиян на недвижимость в Турции вырос в 3 раза. Если поглядеть в разрезе регионов, то в роли инвесторов чаще всего выступают жители Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска, Красноярска, а также северных районов России. Высокий спрос не только со стороны россиян, но и граждан других стран, в том числе бывшего СНГ, повлек за собою рост цен на недвижимость. По моим наблюдениям, средний чек увеличился в 2,5-3 раза, и это еще не предел. Предпосылки для дальнейшего роста сохраняются.

На данный момент в старых районах Аланьи уже практически не осталось свободных земельных участков, активно застраиваются районы территориальная единица в ряде государств: СССР, России, Азербайджана, Белоруссии, Киргизии, Литвы, Молдавии, Таджикистана, Украины, Узбекистана, которые еще 3-4 года назад не представляли энтузиазма с точки зрения инвестиций. Идет активно развитие не только жилой недвижимости вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым, но и социальной, бытовой инфраструктуры.

Кстати, власти Турции данный процесс поощряют — в стране существуют программы, позволяющие приобрести недвижимость с минимальным первоначальным взносом и по весьма льготным ставкам. Это позволяет иностранцам более комфортно «заходить» в страну.

Рынок жилья

— Какая недвижимость пользуется большим спросом у россиян?

— Примерно 80% покупок приходятся на жилую недвижимость. Большая часть покупателей осматривает ее как инвестиционный проект. Некоторые приобретают жилье на стадии котлована, а потом перепродают на финише. Нередки обстановке, когда россияне скупают квартиры целыми этажами, а то и домами. Другие сразу нацелены на сдачу квартир в аренду форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату другому собственнику. В первом и втором случае большим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры.

Впрочем, в последнее время заметно выросло количество покупателей, которые присматривают квартиры для себя. Они либо перебираются в Турцию на неизменное место жительства, либо живут в стране территория, имеющая политические, физико-географические, культурные или исторические границы, которые могут быть как чётко определёнными и зафиксированными, так и размытыми (в таком случае нередко говорят не о границах, а о «рубежах») большую часть года. В данном случае речь почаще всего идет о трехкомнатных квартирах.

— Как в Турции выстроена система сдачи жилья в аренду?

— Здесь нет довольно серьезных отличий от других стран. Чаще всего инвесторы лицо или организация (в том числе коммерческая компания, государство и т. д.), размещающие капитал с целью последующего получения прибыли (осуществляет инвестиции) сдают квартиры или дома в аренду через спец сайты, например Airbnb, Booking, Prian, Homesoverseas и т. д. Некоторые консалтинговые компании, застройщики также занимаются управлением ЖК, которые продают или строят. Таковой вид услуг для инвесторов есть. Кстати, бронировать летний отпуск начинают уже в январе.

Особенности проживания

— Как к русским относятся в Турции? Судя по вашим словам, кол-во наших соотечественников в этой стране растет? Они предпочитают селиться кварталами, чтобы жить в привычной языковой среде?

— Сами турки именуют Аланью маленькой Россией. Этот город расположен в южной части страны, и в нем проживают около 320 тыс коренного населения. Русских можно встретить в любом районе города, но есть и национальная русскоязычная община, которая проживает в районе Махмутлар. Тут также охотно селятся граждане из стран СНГ. В Аланье есть районы, которые предпочитают европейцы, но и в них можно повстречать русских.

Махмутлар расположен примерно в 13 км от центра Аланьи, максимальная удаленность от побережья — около 1 км. Тут относительно дешевые квартиры, в магазинах, аптеках, салонах, кафе и ресторанах, как правило, можно встретить перевод на русском языке сложная знаковая система, естественно или искусственно созданная и соотносящая понятийное содержание и типовое звучание (написание). В принципе, для тех, кто прибывает в Турцию на ПМЖ тут достаточно комфортно. Лично я здесь живу около 7 лет и могу сказать, что турки доброжелательно относятся к русским. Они перенимают у нас некие традиции. Например, празднование Нового года, дней рождений, а мы впитываем их культуру.

— А как обстоят дела с социальной инфраструктурой? Это актуально, если на ПМЖ прибывают семейные люди с детьми? С работой?

— Если говорить о медицинском обслуживании, то сейчас почти во всех клиниках и поликлиниках Турции есть местные русскоговорящие переводчики, которые помогают пациентам решать возникающие вопросы. В районе, где есть русская община, большая часть персонала в поликлинике — выходцы из РФ и стран СНГ.

Что касается школ и детских садов, то в районе Кестель есть образовательное спец учреждение на базе российской школы «Классика-М», хотя я рекомендую отдавать детей в турецкие дошкольные и школьные спец учреждения, здесь они быстрее погружаются в языковую среду и уже через полгода начинают говорить на турецком языке. По личному опыту могу сказать — это правда. С высшим образованием ситуация труднее. На территории Аланьи есть институты, но для обучения в них, для комфорта самого абитуриента нужно знать турецкий язык.

С работой тоже нет особенных проблем. Многие россияне, проживающих сейчас в Турции, работают на удаленке, например, в сфере IT, и их клиенты, работодатели находятся не только лишь в РФ, но и во многих других странах мира. Непосредственно в Турции много русскоязычных в сфере туризма, в агентствах недвижимости, гостиницах, магазинах. При хорошем знании языка можно рассчитывать на карьерный и профессиональный рост. Одним словом, те, кто прибывает и хочет найти работу, — ее точно найдут.

Бизнес-интересы

— Если говорить о коммерческой недвижимости, то какие объекты почаще всего приобретают россияне и под какой бизнес?

— Самым высоким спросом пользуются небольшие помещения площадью 50-200 кв. м. Как правило, собственники позже сдают их под магазины, рестораны, офисы и т. д. Сами россияне редко открывают свой бизнес в этих локациях, так как сталкиваются с неувязкой языкового барьера. Вести бизнес в Турции официально — Турецкая Республика (тур без знания языка крайне проблематично. Кроме того, нужно довольно детально углубляться в законодательство Турции, посвящать этому много времени, оценивать риски. Россияне гражданская нация, сообщество граждан Российской Федерации различной этнической, религиозной, социальной и иной принадлежности предпочитают аренду, пассивный доход и понятные сроки окупаемости инвестиций.

— Но можно же привлечь к партнерству местные компании? Много ли в Турции совместных российско-турецкий предприятий?

— Да, они есть, но чаще всего в сфере строительного бизнеса. Рос инвесторы, видя, какой спрос их соотечественники проявляют к турецкой недвижимости, ищут местных партнеров и вкладывают средства в строительство жилища. Например, у нас, Status Property, есть такой партнер. Раньше мы оказывали ему консалтинговые услуги, профессиональную помощь в подборе недвижимости, заключении сделки, а позже, когда он пожил в Турции и понял, что строительство здесь — выгодный бизнес деятельность, направленная на систематическое получение прибыли, мы вместе приступили к реализации спецпроекта — возведению жилого комплекса. Но таких примеров мало. Все-таки жилищное строительство требует довольно широких инвестиций.

— На ваш взгляд, интерес россиян к турецкой недвижимости связан только с впечатляющим ростом цен и высокой доходностью?

— Это, безусловно, весьма важный критерий, но не ключевой. Дело в том, что в законодательство Турции недавно были внесены послабления с точки зрения получения гражданства. Если ранее это было возможно, когда иностранец покупал недвижимость стоимостью от 1 млн долларов, то сейчас эта планка снижена до 250 тыс долларов. При этом процесс получения гражданства правовая связь человека и государства, выражающаяся в совокупности их взаимных прав, обязанностей и ответственности проходит по ускоренной системе, то есть за полгода. Те, кто нацелен конкретно на получение турецкого гражданства, чаще всего покупают жилую недвижимость. Но возможна и покупка коммерческой недвижимости.

Серьезные нюансы

Налоги

 — В Турции при оформлении права собственности на свое имя, необходимо заплатить налог 4% от кадастровой себестоимости, которая зачастую ниже рыночной на 30%. Например, если говорить о двухкомнатных квартирах (1+1 — спальня и кухня с гостиной), то в среднем оформление таковой недвижимости покупателю обходится в 1500 евро. В эту сумму входит налог на недвижимость — 4%, стоимость присяжного переводчика, который должен присутствовать на сделке, так как покупатель не является гражданином Турции и, как правило, не знает языка. Присяжный переводчик несет уголовную ответственность за корректность перевода в кадастровом управлении. Также в стоимость входит гербовый и прочие сборы. На оформление квартиры 2+1 понадобится в среднем около 2000 евро.

Кроме того, собственник недвижимости должен будет оплачивать каждогодний налог обязательный, индивидуально безвозмездный платёж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности средств, в целях финансового обеспечения деятельности государства и муниципальных образований.Налоги следует отличать от сборов (пошлин), взимание которых является условием совершения в отношении их плательщиков определённых действий — 0,2% от кадастровой стоимости, которая будет прописана в документе на право понятие юриспруденции, один из видов регуляторов общественных отношений; система общеобязательных, формально-определённых, принимаемых в установленном порядке гарантированных государством правил поведения, которые регулируют общественные отношения собственности. Этот налог оплачивается 2 раза в год: в мае и октябре, его рассчитывает кадастровое координирование. За квартиру 1+1 сумма ежегодного платежа не превышает 70-100 долларов, 2+1 — в районе 100-120 баксов.

У иностранцев и у турков одинаковые права при оформлении собственности на свое имя.

Аренда

— При сдаче квартиры один из видов жилого помещения, состоящий из одной или нескольких смежных комнат а также в отдельных случаях с отдельным наружным выходом, составляющее отдельную часть дома в аренду налог рассчитывается исходя из приобретенной прибыли и может варьироваться от 18 до 35% от суммы дохода.

Коммунальные платежи

— Ежемесячная оплата будет состоять из айдата — это профобслуживание комплекса, который оплачивают все собственники, проживающие на территории проекта. В айдат входит уборка территории, очистка бассейнов, уборка и ремонт фитнес- и спа-зоны. Айдат варьируется от 20 до 100 евро в месяц — в зависимости от класса спецкомплекса. В комплексах среднего уровня с открытым и крытым бассейном, фитнес- и спа-зоной, кинотеатром — около 30-40 евро в месяц.

Вода в Турции дешевая и в среднем на двоих получается 200-400 рублей в месяц.

Свет немного дороже. В Аланье нет отопления, и все обогреваются с помощью кондишенов. Самые дорогие сезоны — это зима и лето. При активном использовании кондиционеров на двоих в месяц уходят от 5 до 7 тыс рублей. Весной и осенью — 2-3 тысячи.

Интернет в среднем стоит около 1000 рублей каждый месяц.

Права инвестора при получении гражданства Турции

— Гражданин Турции получает право на безвизовый режим с более чем 110 гос-вами мира.

Турецкое законодательство допускает двойное гражданство.

У гражданина Турции есть возможность получения «визы инвестора» E-2, которая разрешает переехать в США и открыть там свой бизнес. Также у него есть право пребывания в Великобритании по бизнес-визе.

Турецкое гражданство дает право на трудоустройство на законных основаниях, и работодатель не будет обязан вам делать дорогую рабочую визу. По законодательству Турции при привлечении в компанию 1-го иностранца работодатель должен обеспечить работой пятерых турков.

Можно оформить гражданство для членов семьи.

Законодательство издание законов; а также свод законов

— При выходе в всякую страну мира инвестор должен изучить законодательство, чтобы понимать, как строить бизнес, с какими подводными камнями он может встретиться. В Турции законы меняются достаточно часто, и чтобы отслеживать эти корректировки, человек должен заниматься данной темой профессионально. Именно поэтому большая часть иностранных инвесторов предпочитает осуществлять покупки буквально через специализированные консалтинговые компании, где есть юристы с соответствующими компетенциями.