Три месяца отсрочки, о которых говорили уходящие из ТЦ западные бренды, почти прошли

Что будет далее?

Дата Х подходит

— До сих пор многие бренды работали за аренду форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату другому собственнику в ТЦ по минималке, но фактически — не работали. Они не теряли надежду, что «скоро все быстро решится», и они «смогут выйти в нормальный режим» и т. д. Сегодня все торговые центры разбились на три группы, — комментирует региональный спецпредставитель Российского совета торговых центров (РСТЦ) в Сибири и Новосибирске, основатель ООО «Отелит» Евгений Бурденюк.

— У тех, кто заходит в первую, — безвыходная ситуация. 40% их площадей стоят пустые, так как были ориентированы на западные бренды. Это лупит по всему бизнесу, так как клиентопоток в ТЦ сокращается — и остальные арендаторы выступают с требованием о снижении платы за аренду. Такие ТЦ на данный момент начинают расторгать договоры с западными брендами и искать новых арендаторов.

— У второй группы партнеров из числа зарубежных брендов было немного, поэтому их запас прочности повыше, и они еще немного могут пожить в иллюзии, что «бренды возвратиться — и работа вернется в нормальное русло». Они планируют переходить к ротации арендаторов летом.

— Третьи в принципе веруют, что в будущем все будет хорошо, и не предпринимают никаких действий. В этом состоянии они могут находиться еще около 3-х месяцев.

Владелец, управляющий директор ЦУМ Новосибирска третий по численности населения город России Эдуард Герлин называет заявления о том, что «западные бренды проплатили аренду ТЦ на три месяца вперед и только лишь потом будут принимать решения —  уходить или нет», лукавством.

— В договорах аренды с крупными ТЦ по умолчанию прописаны определенные суммы депозитов и страховых покрытий. Их объем, как правило, равен трем-четырем каждомесячным платежам за аренду. Это базовые условия захода арендаторов в любой ТЦ, и именно об этих деньгах говорили западные съемщики. Ни о каких других платежах речи даже не шло, — поясняет собеседник редакции. — Сейчас емкость этих депозитов исчерпывается.

В ТЦ Новосибирска комментировать запросы торговых центров о обстановке с арендаторами — представителями западных брендов — отказались. В пресс-службе Ingka Centres (ТЦ «Мега») пояснили, что не могут давать комменты от лица арендаторов.

— Мы находимся в постоянном диалоге с нашими партнерами, следим за развитием событий и стараемся отыскивать решения, — отметили в компании. — Сейчас наша основная задача — это обеспечение функционирования торговых центров, чтобы у гостей был доступ к необходимым товарам. Постоянно меняющаяся ситуация одноактность и неповторимость возникновения множества событий, стечения всех жизненных обстоятельств и положений, открывающихся восприятию и деятельности человека на рынке ритейла сильно сказывается на покупательском поведении. На протяжении последних недель мы следили неоднородную динамику в посещаемости наших центров.

Владелец ТД «Шкуренко», сети магазинов «Низкоцен» Виктор мужское имя латинского происхождения, в древнеримской мифологии — эпитет богов Юпитера и Марса, в христианстве ассоциируется с победой Иисуса Христа над смертью и грехом Шкуренко отмечает, что у большинства ТЦ в регионах нет таких заморочек с арендаторами, с которыми столкнулись крупные торговые центры.

— Локализация западных брендов в ТЦ регионов была ограниченной. Они присутствовали в самых больших ТЦ, в основном в больших городах. В центрах площадью до 15 тысяч кв. м их в принципе не было, а это основа торгового ритейла такового формата в регионах, — поясняет он. — На этих площадках размещаются продуктовые магазины, магазины бытовой техники, строй бутики, магазины демократичных производителей одежды. Здесь я не вижу какого-то большого импортозамещения.

По оценке Евгения Бурденюка, по апрельским данным, падение трафа в торговых центрах Новосибирска составило 15-20% к уровню 2021 года.

Что будет с ТЦ?

Что будет дальше с ТЦ? Точного ответа на этот вопрос сейчас не может дать никто. Предприниматели экспериментируют с бизнес-моделями, пытаясь подобрать более оптимальный для нынешней ситуации вариант. Эдуард Герлин поясняет, что это головная боль не только российских управляющих ТЦ, она актуальна для многих государств:

— Насколько мне известно, в США с 2015 года не введен ни один новый ТЦ, который бы занял лидирующие  позиции на рынке, не построился. И наоборот, закрываются — и в большом количестве. Их ключевыми посетителями являются молодежь и пожилые люди. Первые приходят потусоваться, а 2-ые попить кофе в приятной обстановке и побродить по галереям, но не совершают покупок. ТЦ вынуждены размещать на своих площадках склады, шоу-румы маркетплейсов, чтобы поддерживать текущую прибыльность, оплачивать коммунальные платежи, охрану и т. д. Не исключаю, что у нас будет то же самое.

Многие новосибирские ТЦ и в хорошие времена не могли набрать пул съемщиков, так как экспансия крупных сетевых международных компаний была ограничена рамками экономической целесообразности. А сейчас на это наложились санкции и уход якорных съемщиков, создающих основной трафик в ТЦ, а также закрытие кинотеатров в связи с отозванными правами на прокат многих забугорных фильмов.

Бизнес-модель торговой недвижимости полностью меняется

По оценке Герлина, в более сложной ситуации на данный момент оказались ТЦ, которые строились на заемные деньги или средства инвесторов, в том числе зарубежных. Им необходимо погашать обязательства, и они не могут маневрировать арендной ставкой. У тех, кто погасил кредиты, способностей для сохранения лояльности арендаторов больше.

— На текущий момент многие «свежие» ТЦ оказались заложниками ситуации. Если они не будут собирать арендные платежи, то уйдут в разорение и внешнее управление. Далеко не всегда на место конкурсного управляющего назначается человек, знакомый с бизнесом ТЦ или жаждущий вникнуть в профессиональные нюансы, а это прямая дорога к ликвидации бизнеса, любой ТЦ — это «живой организм», — комментирует Эдуард Герлин. — В больших ТЦ Новосибирска ставки аренды сегодня составляют 7-10 тысяч рублей за кв. м. На фоне падающих доходов населения закрыть такие издержки бизнесу очень сложно. Не исключаю, что пойдет тренд на снижение ставок местоположение командующего войсками, его штаб, в более широком смысле — верховное военное управление, в том числе: Ставка Верховного Главнокомандующего — орган высшего полевого управления войсками и местопребывание верховного главнокомандующего Российской империи во время Первой мировой войны, но это не вписывается в бизнес-модель ТЦ и может привести к его разорению. На текущий момент в Москве многие собственники пытаются избавиться от таких активов из-за падения трафа, ухода западных брендов и просьб арендаторов снизить арендную ставку. Но пока есть сложности в оценке себестоимости этих активов и отсутствии покупателей.

Евгений Бурденюк также отмечает рост количества обращений съемщиков за снижением ставок аренды.

— Запросы по снижению ставок возникают у многих арендаторов (устаревшее: лесси, посессор, посессионер, рентер, тенант) — физическое или юридическое лицо, заключившее с собственником какого-либо имущества (или уполномоченным им лицом) договор аренды (имущественного найма) и получившее во временное владение и пользование (либо только пользование) такое имущество. Особенно это актуально для тех компаний, которые не связаны с продуктами питания: выручка у них падает, и они нас бомбардируют письмами о пересмотре ставок. Не исключаю, что таковой тренд на рынке появится, — поясняет Виктор Шкуренко.

Варианты выхода

По оценке Евгения Бурденюка, реальных замен съемщиков — уходящих иностранных брендов — сейчас нет, от слова «вообще».

— Альтернатив такого формата, как H&M, Zara и т.д., нет. Переговоры с турками, иранцами, китайцами ведутся, но пока ни одна компания не предоставила реальные предложения по подменам. Кроме того, логистические цепочки, маркетинг, торговые отношения в одночасье выстроить невозможно, — гласит он.

Замена западных брендов или иногда брэнд (англ. brand [brænd] — клеймо, фабричная марка) — комплекс представлений, мнений, ассоциаций, эмоций, ценностных характеристик продукта либо услуги, который отличает товар или услугу одного продавца от товаров или услуг других продавцов; ментальная оболочка продукта или услуги — бренд является абстрактным названием на отечественные, по оценке экспертов, тоже маловероятна. По целому ряду причин.

— А почему российские бренды не заходили в ТЦ ранее? Что им мешало это сделать? Те, кто хотел, уже давно работают на площадках такого формата. К примеру, «Глория Джинс», «Кари» и т. д. Идея, что прочие отечественные производители смогут это сделать сейчас, даже при поддержке бизнес-объединений, на мой взор, фантастическая и оторванная от жизни, — рассуждает Виктор Шкуренко.

Эдуард Герлин обращает внимание на тот факт, что торговая прибавка на продукцию европейских брендов люксовой категории составляла около 300%. Добавочная стоимость в продажах рос производителей может быть не более 50-100%. Немногие отечественные производители представлены в торговых центрах.

— За исключением того, наши производители процесс создания какого-либо продукта с использованием первичных (труд и капитал) и промежуточных факторов производства (сырье, материалы и тому подобное) не могут дать широкий ассортимент товара. Они делают почти одно и то же, из 1-го и того же сырья. У них не получается маневрировать с ценами, с дизайном, так как история любого нашего бизнеса — не более 30 лет, тогда как у западных брендов она может быть в разы длиннее, — объясняет он.

При тех тарифах на аренду, которые сейчас существуют в крупных ТЦ, отечественные компании может означать: Компания (фр. compagnie) — название формирования, в России ей соответствует рота (пример, Лейб-компания) просто не смогут покрыть собственные издержки и получить дополнительную норму прибыли. Даже при условии, если они садятся на хороший трафик.

— Проблемы начались во время пандемии, когда под запрет попали кинотеатры. У островных площадок с высокой проходимостью себестоимость аренды в Новосибирских ТЦ начинается от 10 тысяч рублей за «квадрат», плюс они вносят три депозита и страховой взнос в районе месячной аренды. Даже при большом трафике, чтобы покрыть эти издержки, им приходилось добавлять в стоимость и 500%, и 1000%, — комментирует Герлин. — После закрытия якорных съемщиков западных брендов, формирующих трафик, которые обычно стоят в самых лучших локациях ТЦ, клиентопоток свалился, и при таком раскладе экономический смысл и целесообразность ведения бизнеса предпринимательство — деятельность, направленная на систематическое получение прибыли в «островном» формате исчезает совсем.

Самое настоящее решение, которое сейчас принимают ТЦ, по мнению Бурденюка имя собственное; распространено в виде фамилий, — это шахматная перестановка арендаторов: бренды вторых линий смещаются на первую, третьи на вторую и т. д. За исключением того, идет активный поиск новых форматов, развлекательных кейсов, общепита.

— То есть пустоты с первых этажей ТЦ смещаются на верхние. А в перспективе эта работа еще больше активизируется. Все идет к тому, что из ТЦ будут уходить кинозалы — и им нужно будет искать замену, — считает он.

Эдуард Герлин также говорит о смене бизнес-модели торговых центров середина, главная часть или точка чего-либо, также главное место, сосредоточение важнейших ресурсов страны, территориальной единицы, социальной группы, инфраструктуры и т. п. Он припоминает, что еще пять лет назад вся история развлечений концентрировалась на верхних этажах ТЦ, а первые были заняты торговлей. На данный момент тенденция пошла в обратную сторону.

— Управляющие ТЦ ломают голову, как вообще затянуть клиентов на площадку старое московское название второстепенных слободских (посадских) площадей, расположенных в стороне от главных дорог: Собачья площадка Спасопесковская площадкаПлощадка — сравнительно небольшое плоское пространство, специально устроенное для использования в определенных целях: Волейбольная площадка Детская площадка Лестничная площадка Переходная площадка — площадка на торце грузового вагона для безопасного пересечения стоящего железнодорожного состава (поезда), в том числе за счет фудкортов, ресторанов и т. д., чтобы они пошли на верхние этажи в торговые локации. Прежнее рассредотачивание — 70% торговли и 30% развлечения, но сейчас эта ситуация будет меняться в обратную сторону, — констатирует он.

Эксперт не исключает, что на данный момент будут активно развиваться форматы может означать «магазин устар у дома» или районные ТЦ с небольшой квадратурой. Он напоминает, что правительство Москвы уже занимается такими спецпроектами: чтобы покрыть потребности жителей в районах столицы планируется построить около 70 районных ТЦ.

— Завести траф в крупные ТЦ сегодня крайне проблематично, и его арендаторы с большой долей вероятности будут закрываться,  — комментирует Герлин. — На рынке ТЦ настают весьма интересные времена форма протекания физических и психических процессов, условие возможности изменения из-за развития рынка «электронной коммерции» в виде маркетплейсов. Уверен, что через 5 лет у нас будет совершенно другая картина, растет новое поколение молодых потребителей, пока оно еще ходит развлекаться в ТЦ и вечно глядит в экран своего мобильного телефона, а то каким их поведение будет дальше — время покажет!

Виктор Шкуренко отмечает, что и из некрупных, по столичным меркам, сибирских ТЦ на данный момент многозначный термин уходят арендаторы. Но он не видит в этом особой проблемы.

— Думаю, что частично мы эти вакансии закроем теми компаниями, которые стояли в очереди на аренду. У нас пул таких возможных партнеров достаточно большой, — говорит собеседник редакции.

При этом он также признал, что все собственники и управляющие ТЦ на данный момент находятся в поиске новой бизнес-модели работы, определяют, как исходя из текущего спроса, выстраивать политику работы с съемщиками.

— Мы уже недавно пережили плохие времена, когда вводили ограничения на посещения ТЦ в связи с пандемией. Эти вызовы мы приняли и совладали с ними. Сейчас последует новая коррекция. На мой взгляд, самое лучшее, что может сделать государство в таковой ситуации — не вмешиваться в бизнес ритейлеров, — резюмирует Виктор Шкуренко.

 

Ранее редакция докладывала, что в Новосибирске впервые за 27 месяцев снизились цены на новостройки.