Долевое строительство запретят

Пoкa oбщeствeннoсть живo oбсуждaeт пeрспeктивы дeятeльнoсти зaрaбoтaвшeгo сoвсeм нeдaвнo Фoндa зaщиты дoльщикoв, a бюрократы вносят очередные подправки в закон №   214-ФЗ, президент вновь выступил с резонансным заявлением. На данный раз Владимир Путин предложил кабинету министров проработать вариация полного отказа от строительства жилища с помощью ДДУ и перевести строительную ветвь на рельсы проектного финансирования, чтоб в итоге люди приобретали на первичном рынке не котлованы, а конечно уже полностью готовое жилище.

«СП» обсудила с юристами, девелоперами, бизнес-консультантами и представителями управляющих компаний близкие перспективы этого предложения. Естественно, в первую очередь хотелось бы выяснить, как конкретно переход на проектное финансирование отразится на цены недвижимости для людей?

— Это, — представил руководитель департамента розничных проектов Европейской Юридической Службы Владимир Замазий, — непременно уменьшит цена и скорость получения недвижимости. Деятельность одного большого застройщика станет обладать наилучшим административным ресурсом и наименьшей коррупционной составляющей, как это видно на примере конечно уже действующих гигантов рынка.

Но все другие опрошенные специалисты подобного оптимизма не разделили.

На взор генерального ген.директора Level Group Кирилла Игнахина, подмена долевого роли в строительстве нового жилища на полное банковское финансирование совершенно точно приведет к росту цен на жилище:

— Увеличение цен составит как минимум 12−15%. Для большинства покупателей это весьма заметное удорожание, не стоит забывать, что доходы населения после кризиса даже не начали восстанавливаться. Соответственно, значимая часть покупателей, кои сейчас конечно еще могут позволить для себя покупку жилища на ранешней стадии, растеряют возможность приобрести квартиру. Таким образом, инициатива, естественно, обещает понижение рисков на первичном рынке, но и угрожает ростом цен.

Но так как законопроекта в природе конечно еще нет, полагать что-то конкретное в правовом поле пока тяжело, гласит управляющий партнер консалтинговой компании Deltaestate Лена Земцова. Быстрее, по ее воззрению, рассуждать разрешено лишь в области экономических практик.

— С практической стороны отказ от долевого строительства безизбежно приведет к удорожанию недвижимости по ряду обстоятельств. Во-первых, откуда возьмется та самая «низкая инфляция», о коей говорится в сообщении президента? Во-вторых, где взять дешевенькие кредиты на финансирование? Обяжут банки выдавать под маленький процент, решая муниципальные проблемы за счет личного капитала? Так конечно уже было с ОСАГО и ОМС. Это привело к тому, что страховщики находят поводы не заключать договоры, кои для их убыточны.

«СП»: — А как это решение воздействует на работу застройщиков?

— Зависимость строительной отрасли от банковского капитала приметно возрастет, — считает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, — хотя она и на данный момент немаленькая, поэтому что значительное большинство девелоперов вообще все же завлекают банковские кредиты для строительства. Устранение долевого роли будет означать, что у застройщика остается только два реальных канала финансирования строительства — банковский-кредит и собственные денежные средства. Займы будут завлекать практически вообще все девелоперы, но на весь срок строительства. Это означает, что им придется открывать очень много коммерческой инфе, проходить жесткие банковские проверки и отчитываться перед кредиторами. За исключением того, строительная ветвь и цены на ее продукцию попадут в жесткую зависимость от цены займов, и вообщем кредитно-валютной политики банков и страны.

«СП»: — Как смогут отреагировать банки на это нововведение?

— Большие банки, — считает гендиректор Tekta Group Роман Сычев, — кои уже очень давно работают в сфере кредитования строительства, так либо иначе готовы к таким изменениям. Проектное финансирование обширно распространено и на данный момент, поэтому наибольших проблем с адаптацией для кредитных учреждений не возникнет.

Тем поболее что банки, добавляет президент саморегулируемой организации управляющих недвижимостью «Совладение» Александр Павленко, получат главное — капитализацию жилых квартир и многоквартирных домов, а также вероятность использовать муниципальные гарантии, залог земляных участков и даже экономные средства.

— Так как жилфонд страны составляет поболее 4 миллиардов квадратных метров, а средняя цена каждого около 1 тыс. долларов, то капитализация рынка составляет 4 триллиона баксов, — рассуждает он. — От четверти до половины данной суммы может стать объемом денежных ресурсов, кои будут реально в этом рынке.

«СП»: — С какими сложностями может столкнуться механизм проектного финансирования в нашей действительности? Нужен ли он вообщем и действительно ли является гарантией решения трудности недостроев?

— На нынешний день, — убеждена Мария Литинецкая, — переход к полному проектному финансированию проектов в нашей стране чуть ли вероятен. Стоимость кредита, потребности банков, конъюнктурные опасности остаются очень высокими, а означает, стоимость жилища, построенного с внедрением дорогих денежных средств, никак не может быть низкой. Да и сами банки не всегда смогут выступать стопроцентными гарантами защищенности финансируемого строительства, стоит хотя бы вспомнить волну отзыва лицензий и неизменные толки о дилеммах среди больших игроков банковского сектора. Но в долгосрочной перспективе, беря во внимание снижение инфляции и стабилизацию экономики, переход к проектному финансированию вообще все же вероятен, и в более подходящей экономической обстановке он вправду сведет опасности отрасли практически к нулю.

Решить же делему недостроев и обманутых дольщиков, как и многие остальные, рассуждает гендиректор ООО «Управление Регионального Строительства» Аркадий Астрахан, разрешено очень просто напросто:

— Для этого всего лишь лишь надо, чтобы санкции за несоблюдение конечно уже существующих законов были непредотвратимы. Как в случае с банками, единственный залет, и отбор лицензии. По другому получается как всегда, суровость наших законов компенсируется необязательностью их выполнения.

«СП»: — Что может предполагаться под «усилением ответственности застройщиков и бенефициаров» при выявлении жульнических схем, о котором гласил глава страны в беседе с министрами?

— На рынке строящегося жилища для обхода указа 214-ФЗ употребляются формально законные схемы, — направляет внимание Лена Земцова. — Но де-юре, с точки зрения 170 статьи Штатского кодекса, эти схемы являются так именуемыми притворными, надуманными. Приведу более распространенный пример. Дольщику объявляют стоимость, скажем в 5 миллионов рублей. А при заключении контракта долевого роли выясняется, что цена объекта 2,5 миллиона. При этом сумма к оплате не изменяется, потому что часть денежных средств дольщик платит по другому договору, «агентскому на подбор жилья», и формально другому юрлицу, аффилированному, очевидно или укрыто, с застройщиком. Агентские денежные средства не вернутся никогда, фактически агент исполнил радиво договор. И проценты за просрочку ввода в эксплуатацию на их не посчитают. Таким образом, контракт с агентством является надуманной сделкой. Но обосновать это фактически невозможно, так как иски о признании операций мнимыми либо притворными являются одними из самых бесперспективных. Неясно, какие правовые механизмы собираются использовать для выявления такового рода мошенничества. Как следует, решений на уровне ФЗ недостаточно. Быстрее всего, надо изменять ГК и процессуальное законодательство.

И тут, считает защитник Сергей Головин, может быть несколько вариантов. Это и закрепление в законодательстве нормы, что собственник и управление застройщика отвечают по его долгам своим личным имуществом, и запрет им выезда за границу при первых признаках разорения, чтобы они не успели укрыться, а отвечали тут. Также разрешено ввести, считает юрист, темные списки управляющих ранее обанкротившихся застройщиков и запрет на роль в деятельности застройщиков, ранее осужденных по экономическим злодеяниям.

«СП»: — Но если переход на проектное финансирование не пустой аудиозвук, а серьезное намерение, то что станет с сделанным только что Фондом защиты дольщиков и поступающими на его счет средствами?

— Нельзя не отметить, — рассуждает Кирилл Игнахин, — что заявление о переходе к проектному финансированию и об отказе от долевого строительства смотрится как поворот на 180 градусов. Последние два года в Указ о долевом строительстве вносилось много поправок. К неким застройщики конечно еще не успели адаптироваться, а многие даже и не вступили в силу. Вокруг многих инициатив по реформированию 214-ФЗ были горячие споры, они не один раз пересматривались. В настоящее время, по-видимому, отрасли придется готовиться к совсем другим условиям работы. Пока трудно сказать, как будут употребляться средства Фонда защиты прав дольщиков, но я напомню, что он имеет широкие возможности по инвестированию собранных средств. Не исключено, что их направят на ПО, подобные столичной реновации.

— Также, — допускает Роман Сычев, — фонд может быть перепрофилирован в федеральный контролирующий орган, специализирующийся на строительстве. Скопленные им средства смогут пойти на реализацию различного рода приложений, скажем, арендного жилища АИЖК.

— Но вообщем, — уточняет Сергей Головин, — вообще все имущество фонда принадлежит государству. Потому в случае его ликвидации часть пойдет на расчет с кредиторами, если таковые будут, а остальное заберет собственник.

«СП»: — Любопытно, можно ли сделать рынок первичного жилища действительно безопасным и прозрачным как-то конечно еще?

— На мой взор, — считает Кирилл Игнахин, — гипотетически надежных моделей финансирования строительства довольно. В частности, на роль посредника меж дольщиком и девелопером подошло бы само правительство. К примеру, Фонд защиты прав членов долевого строительства наделен широкими возможностями по отношению к застройщикам и их проектам. За исключением того, в его распоряжении довольно денег, чтоб выступать гарантом обязанностей девелопера. Фонд защиты прав дольщиков мог бы аккумулировать средства дольщиков и держать под контролем ход строительства, равномерно передавая денежные средства на реализацию проекта.

— Главное, — гласит Александр Павленко, — чтоб земельный участок для нового строительства либо существующий высотный дом для реконструкции либо капремонта был сформирован и учтен в ЕГРН как объект недвижимости. В таком объекте в итоге реализации проекта формируются его совладельцы как правообладатели. Тогда схема реализации проектов жилищной застройки либо реконструкции станет выглядеть так: объект совладения — субъект совладения — бюджет совладения, представляя собою свод эталонов, правил, регламентов и процедур по совместному владению МКД. Собственные предложения мы готовы представить Правительству РФ либо Минстрою.

Во вообще все этой рассказы, резюмирует основоположник маркетинговой группы «Алехин и партнеры» Роман Алехин, принципиально понять, что власти предполагают под проектным финансированием и сколько станет стоить такое финансирование для застройщика.

— Если это станет финансирование банком с наименьшим процентом, к примеру, 1−3%, и следующей компенсацией расходов, то соответственно, строй компании смогут такой процент взять и на себя и не увеличивать стоимость квадратных метров. Если же мы говорим про обыденный банковский процент для компаний, то, естественно, он в итоге ляжет на плечи покупателя. И тут один вариация решения, коий устроит всех — субсидирование процентной ставки. Что касается банков, то они от этого только лишь выиграют, так как получат новейший продукт со размеренным доходом. Проектное финансирование буквально через банки само по для себя повысит дисциплину застройщиков, так как юристы кредитных учреждений гораздо поболее квалифицированы и имеют больше инструментов для контроля размещения средств, чем обыденный дольщик. Так что банк еще раньше увидит нецелевое расходование либо финансовые трудности у застройщика и сумеет предупредить томные последствия. Думаю, это правильное решение, и при грамотной реализации таковой механизм сумеет не только лишь полностью убрать риски личных покупателей, но и понизить возможность жульнических действий нерадивых строителей, что в общем итоге понизит риски сотворения социальной напряженности.