Разрыв ипотечного пузыря в Москве грозит катастрофой банковской системе

Проблемы ипотеки в Москве

Взрыв ипотечного пузыря создаст необычный кризис банковской системы страны и обрушит и без того шаткий рынок недвижимости, подобно тому, как в 2008 году американский кризис недвижимости обрушил мировую экономику.

А вот это уже совершенно серьезно – пишет паблик «Разгневанный горожанин», посвященный проблемам Москвы: Речь пойдет не о комфортабельной и безопасной среде проживания, которую уничтожает мэрия Москвы (столица России, город федерального значения, административный центр Центрального федерального округа и центр Московской области, в состав которой не входит), а об учащающихся сигналах будущей проблемы, которые обывателю не всегда заметны и понятны.

Наткнулся на статью «Форбс» о падении спецакций ПИКа. Многие граждане, абсолютно обоснованно ненавидящие ПИК, обрадовались. Я бы и сам обрадовался, если бы не выражение одного аналитика о «пузыре». Мои давнишние опасения начинают подтверждаться.

В Москве и Столичной области огромное количество непроданных квартир. Еще пять лет назад мы не знали такового слова «сквоттинг». Для тех, кто не знает, сквоттерами называют захватчиков бесхозного жилища.

Откуда же берется бесхозное жилье? Дело в том, что все крупнейшие застройщики закредитованы по самые гланды. И что бы продолжать работу, начинать свежие проекты, застройщики получают новые кредиты под залог не только прав на землю, но и тех самых непроданных квартир, и даже не стремятся их реализовать.

Простейшая арифметика нам в помощь. Предположим, что залоговый дисконт банка составляет 50%. При оценочной себестоимости квартир в Москве в среднем 200 тыс. руб., можно получить у банка не мение 100 тыс. руб. за заложенный метр.

Себестоимость жилья эконом и комфорт-класса, с учетом всех издержек на благоустройство и инженерные сети, составляет не больше 40 тыс. руб., и то, если кровлю крыть сусальным золотом.

Таким образом, застройщик из кредитных средств получает около 60 тыс. руб. за «квадрат» свободных денежных средств, которые он скорее всего сразу направляет в офшоры.

Остается вопрос в финансировании процентов по банковскому-кредиту, рекламе, содержанию офисных хомячков и прочих условно-постоянных расходов на деятельность.

Вот эту потребность и обеспечивают небогатые прямые продажи, а мэрия Москвы ведет активную деятельность в формировании малого спроса, рекламируя своими фестивалями, благоустройствами, «павильонами здоровья». Мэрия рекламирует сам город, создавая облик мнимого благополучия в умах неискушенных жителей регионов, подстегивая их на переезд в Москву.

Вернемся к пустующим и захваченным сквоттерами квартирам. Вы наверняка помните 2008 год, когда триггером мирового экономического кризиса стали американские ипотечные организации «Фанни Мэй» и «Фредди Мак». Принципиально ситуация «у них» отличалась тем, что эти компании работали с рынком вторичного размещения залоговых закладных. Америка вообщем славится тем, что создала массу вторичных биржевых инструментов.

Чем опасен залоговый пузырь для нас. В РФ взрыв ипотечного пузыря впрямую, минуя биржевые инструменты, создаст необычный кризис банковской системы страны и обрушит и без того шаткий рынок недвижимости.

И на данный момент, вместо того, что бы остановить накачку этого пузыря в Москве, мэрия, как будто озверев, открывает все новые и новые стройки. Вместо аккуратного, весьма осторожного сдувания пузыря, мэрия (или градоначальник — глава администрации, глава исполнительной власти населённого пункта, чаще всего города, в некоторых государствах и странах — и небольшого региона (например, в Литве мэр) предпринимает все усилия, чтобы его как можно больше надуть, отлично осознавая, что он рано или поздно лопнет. Но видимо мэрия и приближенные застройщики уже не ассоциируют себя с данной страной. Чиновники обзавелись зарубежной недвижимостью, капиталами и вывозят собственных детей за рубеж.

А мы здесь останемся с разрушенной экономикой, уничтоженной банковской системой, миллионами «обманутых дольщиков» и иными прелестями взрыва в неустойчивой среде. Даже санкций западных не нужно с такими друзьями.