Главная / Экономика / Для частных инвесторов — 90% риска как минимум: обзор недвижимости Украины

Для частных инвесторов — 90% риска как минимум: обзор недвижимости Украины

Для чaстныx инвeстoрoв — 90% рискa кaк минимум: oбзoр нeдвижимoсти Укрaины

Глaвныe нoвoсти oтнoситeльнo рынкa нeдвижимoсти нa Укрaинe в июнe 2017 гoдa

Рынoк прoдaж

Сoглaснo мoнитoрингу кoмпaнии ARPA Real Estate, в янвaрe-aпрeлe 2017 гoдa в Киеве было продано 1740 квартир (из их 735 на первичном рынке), тогда как за подобный период прошедшего года — 2475 (1220). Таким образом, спрос свалился на 70%.

«Рынок держится за счет так именуемого органического спроса, когда жилище приобретается покупателями для себя, а не с целью перепродажи, и в большей степени в формате сделок-цепочек», — комментирует управляющий директор компании ARPA Real Estate   Миша Артюхов   для ресурса Денежные средства.ua. Причин падения спроса несколько. Во-первых, стабилизация банковской системы (не в том смысле. что в настоящее время она надёжна, а в том, что закончили падать большие банки). Нет сурового оттока депозитов, нет значимого потока выплат Фонда гарантирования вкладов — конкретно за из счёт в прошедшем году реализации держались на высочайшем уровне. Во-вторых, повлияла стабилизация курса бакса, ведь коллективно с ней тормознули и цены застройщиков. Поболее того, проседание курса американской валюты в сочетании с повышением предложения жилища на рынке (сейчас к продаже предлагаются 55 тыс. квартир в 219 объектах, тогда как в прошедшем году в это же определенное время — почти на 20% меньше) вдохновляет покупателей выжидать. Но пока что цена квадратных метров понижается в основном в бизнес‑ и премиум-секторах.

«На рынке жилой недвижимости продолжает расти предложение, но спрос ограничен и значимых факторов для его роста в краткосрочном периоде нет. Это сформировывает избыточное предложение, которое равномерно накапливается. Объемы кредитования очень малы, чтоб стимулировать спрос и оказывать влияние на цены», — отмечают авторы отчёта НацБанка Украины о денежной стабильности.

На спрос оказывает влияние и ещё одно немаловажное событие. Корреспондент издания «Вести-Украина» в интервью с президентом Лиги профессионалов Украины   Светланой Бовсуновской, приводит последующую статистику: любая 15-я сделка на рынке недвижимости является жульнической с одной из сторон. И эксперт подтверждает его информацию: «Это правда. Я бы даже произнесла, что для личных инвесторов тут 90% риска как минимум… Неувязка именно в том, что люди ведутся на эти низкие цены. Ситуации бывают такие, что дома построены, но вообще все остановлено и вообще все отменено, даже декларации о внедрении в эксплуатацию, подаются судебные иски, выполняются аресты. А люди конечно уже проинвестировали на 100% строительство дома и не смогут заселиться». По её словам, фаворитом в подобных ситуациях остается Киевская область — конкретно на неё приходится наибольшее кол-во судебных исков, связанных с нелегальным строительством.

Фактически, пригород — фаворит не только лишь в мошеннических схемах. Директор проектной компании АИММ-Груп   Анна Искиэрдо   уточняет, что в области сейчас строится больше жилище, чем в самоё столице.

Также рынок в конце концов-то отреагировал на запрос массового покупателя: маленькое жильё за наименьшую цену. Согласно исследованию консалтинговой компании City Development Solutions, 60% квартир в новейших объектах, кои сейчас выставляются рынок для реализации на «этапе котлована» — квартиры малого метража. А чтоб дополнительно понизить их цена, застройщики наращивают общее кол-во квартир в жилищных комплексах, снижая тем самым издержки в расчёте на одну квартиру, что даёт вероятность выставлять их по симпатичной для покупателя стоимости.

Подтверждаются прогнозы в отношении вторичного рынка недвижимости. Согласно наблюдениям риэлторов, обладатели жилья, построенного ранее 2000 года начали поболее охотно торговаться, фактически каждый месяц простоя, в особенности в отопительный сезон, стоит круглую сумму: однокомнатная квартира, простоявшая непроданной с октября по апрель, обойдётся в 500−600 долл. По словам спеца агентства недвижимости New Life City   Виталия Блащука, в целом ситуация смотрится так: «Если объект продается по стоимости 50   000 баксов и дороже, то в договоре купли-реализации цена может снизиться на 2   000−3   000 баксов. При продаже квартир по поболее низкой стоимости, хозяева, быстрее всего, уступят до 1000 баксов». При этом агенты уточняют, что значительное большинство «вторички» на рынке сейчас — это объекты, влыдельцы которых конечно уже снизили стоимость: изначально эти квартиры выставлялись по стоимости на 10−15% выше важной. В консалтинговой компании SV Development уточняют, что в течение января-мая цена квартир на вторичном рынке (центр и ближайшие к центру районы Киева, не элитная недвижимость) уменьшилась на 2,5% к началу года, до 1132 долл за квадратный метр. А по данным ABCnews с мая 2016 года цены на вторичку в Киеве просели конечно уже на 12%, с мая 2014-го — на 38%.

С начала года во Львове, Днепре (прежний Днепропетровск), Одессе цены уменьшились в границах 2,3−3%, до 890, 723 и 900 долл за квадратный метр соответственно.

Муниципальная фискальная служба дополнительно разъяснила порядок реализации объектов недвижимости. Так, продажа поболее 3 объектов в год (компанией либо физлицом) подпадает под определение «предпринимательская деятельность, а означает облагается налогом. При этом сегодня ГФС проводит проверки за 2014−2016 годы и, в случае обнаружения таких операций, доначисляет надлежащие суммы налогов: 18% от приобретенного дохода (в случае юрлица), а также ЕСВ и, в ряде случаев, НДС (в случае физлица), не говоря уж о штрафах в размере 25−50% от дохода. Единственное, что пока выручает инвесторов — суды массово отрешаются принимать сторону ГФС и выносят решения в пользу ответчиков.

Рынок аренды

Из больших городов в тройке фаворитов по количеству предложений — Киев, Одесса, Харьков. Последнее несколько необыкновенно, ведь по цены квадратного метра Харьков обычно уступал Днепру. В свою очередь, Одесса с пришествием летнего сезона впритирку приблизилась к столице по ценовым ожиданиям арендодателей. если в Киеве средняя аренда стартует с 6 тыс. грн (в спектр 7−8 тыс. укладывается значительное большинство сделок), то в Одессе 5−6 тыс. сейчас — средняя арендная ставка. Очевидно, с окончанием пляжного сезона горячка в Южной Пальмире пойдёт на убыль. В Харькове ставки поболее демократичны — 3−4 тыс. грн.

Но уже к осени риелторы рекомендуют приготовиться к повышению расходов на аренду: «Разрешено с уверенностью предсказывать постепенное увеличение цен на аренду жилища на 10−20% конечно уже в этом году. Это связано, в первую очередь, с ожидаемым ростом цен на коммунальные услуги», — предупреждает управляющий портала Krysha.ua   Владимир Богорада.

Специалисты портала Domik.net указывают также, что к городкам с традиционно высочайшей арендой в последнее определенное время прибавился Житомир — сказывается его близость к Киеву. Он попал в категорию городов, где средняя арендная ставка за двухкомнатную квартиру в новостройке обойдётся от 6500 грн. Удивительно, но в расположенном приблизительно на таком же расстоянии Чернигове аренда приблизительно на ⅓ дешевле.

Отменная новость для съемщиков жилья: Верховный верховный суд, рассматривая единственный из исков, вынес постановление, которое станет типовым для подобных исков — о праве хозяев жилья выселять съемщиков: «…преимущественное право на аренду имеет тот арендатор, коий до сих пор снимал недвижимость, исправно платил за неё и делал все условия соглашения с обладателем. Ему может быть отказано в продлении контракта аренды только в случае, если жилище требуется для личных целей его владельцу либо если съемщик не сказал владельцу, что собирается пользоваться своим приоритетным правом продолжать занимать помещение. Естественно, сообщил в той форме, которая описана в договоре аренды. Это касается как сдачи коммунальной либо государственной недвижимости, так и съема жилища людьми», — объясняет решение суда старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры»   Ростислав Кравец   для meget.kiev.ua. Похожие нормы действуют в отношении арендного жилища во многих странах мира, но на Украине до последнего времени права арендатора были еще слабее защищены указом, чем права собственника жилища.

Строительство

Согласно данным украинского Госстата, цена строительно-монтажных работ в сфере жилищного строительства в январе-апреле 2017 года выросла к декабрю 2016 года на 5,5%,   т. е.   мало опередила инфляцию за тот же период (4,9%). За 4 месяца строителями выполнено работ на сумму 6,6 млрд грн, из коих 2 млрд — в апреле. При этом выделяется 3 региона, с ярко выраженной строительной активностью — Киев, Одесская и Харьковская области (434, 382, 112 млн грн строй работ в апреле 2017 года соответственно). Разрешено сказать, конкретно они и тянут ветвь на для себя. В остальных регионах строят не достаточно, а в трёх (Донецкая, Луганская, Закарпатская области) фактически перестали строить вообщем: 1−1,5 млн грн работ в месяц. В целом же за обозначенный период на Украине выполнено строй работ на 20,3 млрд грн.

С другой стороны, цена выполненных работ становится не настолько уж беспристрастным критерием для оценки рынка недвижимости, так как себестоимость квадратного метра продолжает сокращаться. Так, мы лицезреем, что цена работ практически растёт вровень с инфляцией, тем самым компенсируя рост цен на стройматериалы, горючее, аренду техники и т.п. Но статистика свидетельствует, что за I квартал 2017 года было сдано в эксплуатацию 2,9 млн кв м жилища, что на 20% больше, чем за аппг. Поболее того, последний раз столько сдавали в I квартале 2014 года,   т. е.   перед самым началом затяжного кризиса, вызванного муниципальным переворотом в феврале 2014 года. К тому же спецы компании «Еврорейтинг», зафиксировавшие рост строительства, отмечают, что прирост, пусть и маленький, есть в 18 из 24 областей Украины.

«В целом по стране положительный тренд сформирован за счет результатов Киева, Киевской и Одесской областей. По сопоставлению с первым кварталом прошедшего года их суммарный итог увеличился на 288 тыс кв м (+66%). Это 92% общеукраинского прироста к показателям января-марта 2016 года», — выделил в комментарии ABCnews гендиректор «Евро-Рейтинга»   Григорий Перерва. А наихудшая ситуация опять-таки совершенно не в Донецкой и Луганской областях, конкретно прилегающих к зонам боевых действий, и где кол-во СМР на деньке рейтинга. Ужаснее всего с жилищным строительством в Херсонской области Украины, где в I квартале текущего года выстроили вдвое меньше, чем в за тот же период 2016 года.

В случае принятия нового Генплана Киева столица может уступить классическую пальму первенства самого строящегося городка. Дело в том, что одним из его пунктов является фактически полный запрет строительства на левом берегу Днепра в течение близких 20 годов. Это связано с тем, что в прошлые годы конкретно левый берег строился активнее всего лишь. Из-за этого соц инфраструктура левобережных районов перегружена. К тому же киевские мосты конечно уже не выдерживают каждодневного утреннего и вечернего трафика (живущие на левом берегу, как правило, работают на правом).

Украинский аналитический центр показывает на то, что строительство в I квартале стало одним из причин, который обеспечил рост ВВП на 2,5% в сопоставлении с аппг. Толика строительства в ВВП — 2%, при этом ветвь выросла на 21,3%. Плюс операции с неподвижным имуществом (8% ВВП) выросли на 6,2%. Другими словами, строительство и продажа недвижимости в основном и были драйвером роста экономики (к слову, АПК, коий не устают превозносить в правительстве, сработал с маленьким минусом).

С 10 июня строить многоквартирное жилище на Украине на Украине стало несколько проще. Вступил в силу указ «О совершенствования градостроительной деятельности», а правительство приняло несколько подзаконных актов для того, чтоб закон мог работать. В частности отменены категории трудности строительства, в настоящее время все объекты строительства классифицируются по классу последствия (от СС1 до СС3). Для начала строительства объектов СС1 даже не надо получать разрешение на начало строительства, довольно уведомительного сообщения в органы местной власти. Также увеличены промежутки меж проверками объектов: СС1 — раз в 5 годов, СС2 — раз в 3 года, СС3 — раз в 2 года.

Заместитель министра «временно захваченных территорий»   Жора Тука   во определенное время пресс-конференции огласил, сколько денежных средств потребуется на строительство жилища для принужденных переселенцев, кои вынуждены были уехать из Донецкой и Луганской областей из-за боевых действий: «По оптимистичным расчетам для того, чтоб обеспечить жильем 500 тыщ семей, употребляется термин — домохозяйств, нужно минимум 5 млрд баксов. Если взять, что 10 тыщ долларов для строительства какого-нибудь жилища. Таких денежных средств нет ни в бюджете, ни снаружи». Как ранее сообщалось, германский государственный банк KfW готов посодействовать Украине с кредитом на эти цели, но ни о каких млрд. речь не идёт: дискуссировались суммы в границах 150−Двестемлн евро. Пока же в правительстве подумывают отменить налогообложение строй компаний, кои возьмутся за строительство такового жилья.

Налог на недвижимость

Приближается срок начала уплаты этого пока конечно еще нового для Украины налога — до 1 июля собственники объектов, подпадающей под деяние закона (квартиры площадью поболее 60 кв м и дома площадью поболее 120 кв м) должны получить платёжные уведомления ГФС. Меж тем вице-президент Украинского союза промышленников и бизнесменов   Юлия Дроговоз   предупреждает, что с оплатой налога ситуация складывается анекдотическая: по её словам, налог конечно есть, а единого реестра лиц, на коих он распространяется, до сих пор нет. Во-первых, в электрическом реестре отсутствуют данные по объектам, построенным ранее 2013 года.   Т. е.   «…из 90% зарегистрированного жилища лишь порядка 40% занесены в электрический реестр. Из этих 40% приблизительно 5% попадают под налогообложение», — поведала она информагентству УНИАН.   Т. е.   чисто на теоретическом уровне абсолютно реальна ситуация, когда собственник квартиры площадью 65 кв м платит налог, а обладатель полусотни квартир — нет. Тем поболее, что последние как правило пользуются нормой, согласно коей несданное в эксплуатацию жилище не облагается налогом.

ТРЦ, кабинеты, коммерческая недвижимость

Согласно данным консалтинговой компаний Jones Lang LaSalle на Украине, в I квартале 2017 года арендные ставки в ТРЦ Киева выросла на 4,5% в сопоставлении с аппг — до 815 долл/кв м в год. Этому не сумело помешать даже то, что кол-во свободных площадей в столичных ТРЦ по состоянию на апрель текущего года составило 10%,   т. е.   на 4% больше, чем в апреле прошедшего года. Такими данными располагают в консалтинговой компании UTG. Предпосылкой роста вакантности стало открытие Lavina Mall.

Украинские депутаты продолжают воспрещать. В этот раз может не повезти обладателям ресторанов в многоквартирных домах, а также обладателям продуктовых магазинов (если в ассортименте продуктов присутствует спиртное). Такие предложения содержатся в законопроекте №6465, зарегистрированного в парламенте в конце мая.

«В большинстве случаев о расположении веселительных заведений, обитатели узнают конечно уже после предоставления надлежащими органами разрешительных документов и биться с таким ненужным соседством обязаны в судах», — аргументируют свою позицию авторы законопроекта в объяснительной записке. Что же касается магазинов, то причина, по коей хотят запретить их — война с теневым рынком спиртного.

Владельцы магазинов лицезреют в законопроекте козни крупных торговых сетей, фактически именно торговля спиртным позволяет держаться на плаву многим из их.

После длительных лет скитаний IKEA в конце концов-то может выйти на рынок Украины — об этом во определенное время пресс-конференции заявил управляющий правления ТЦ «Мандарин Плаза»   Александр Черницкий. По этого словам, в конце текущего года в Киеве должно начаться строительство ТРЦ «Южный» общей площадью около 450, тыс кв м. Сотрудники IKEA посещали Украину и подразумевается, что конкретно IKEA станет арендатором этого ТРЦ.

 

Понравилась статья - лайкни и оцени поставив звездочку ниже:

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан