Прoгрaммa рeнoвaции зaтрoнeт нe тoлькo грaждaн, нo и бизнeс. По различным оценкам, лишиться площадей смогут от 10 до 20 тыщ предпринимателей и малых предприятий. Толика коммерческих площадей в пятиэтажках маленькая, однако, учитывая размах ПО, удар по малому бизнесу станет нанесен значительный.
Собственникам коммерческой недвижимости правительство предлагает на выбор — валютную компенсацию, рассчитанную из кадастровой цены объекта, или аналогичное по площади помещение. Но главным плюсом помещений в пятиэтажках является их удачное положение, поэтому ни денежная компенсация, ни предоставление другого помещения не станет равноценной заменой.
— Закон и не употребляет понятие «равноценности», предпочитая гласить о равнозначной замене, то существует учитываться будет только площадь помещения, — отмечает президент Гильдии юристов рынка недвижимости, защитник Олег Сухов. — Не предвидено для собственников коммерческой недвижимости и гарантии предоставления помещения в том же районе. То существует в теории получить место они смогут в абсолютно любой точке городка.
Право властей переселить обладателя коммерческой площади в любой район закреплено в статье 7 части «Особенности обеспечения жилищных прав людей в целях реализации решения о реновации» законопроекта № 120505−7 «О внесении конфигураций в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Русской Федерации». Однако это очевидно противоречит 35 статье Конституции РФ, которая допускает отчуждение имущества для муниципальных нужд только при условии равноценного возмещения, то существует компенсации, основанной на рыночной цены.
К тому же большинство бизнесменов арендуют помещения, и что станет с арендаторами, пока не понятно. На данный момент говорят о том, что аренда, как и ипотека, станет переноситься на новый объект, но реализация такого предложения вызывает вопросы. Даже если арендатор станет согласен переехать в новое помещение, вряд ли арендодатель не поменяет условия контракта применительно к новому месту. Самодействующий перенос так или по другому вызовет волну споров меж сторонами, поскольку старые условия контракта не будут применимы к новым помещениям, а заключение контракта на новых условиях не всегда станет выгодно арендатору — проще тогда станет не привязываться к конкретному собственнику, а поискать новое помещение.
Однако и при поиске новейших мест предприниматели столкнутся с рядом проблем. Учитывая, что арендная плата за пространства в пятиэтажках обычно на 20−30% ниже, чем аналогичные помещения в торговых центрах и новостройках, для многих поискать аналогичную замену будет не несложно. Уже сейчас можно гласить о том, что значительная толика малого бизнеса закроется, что, в свою очередь, приведет к потере рабочих мест для тыщ людей. Другой возможный финал — уход части малого бизнеса в тень, то существует переезд в помещения, не отвечающие установленным эталонам.
Большая часть бизнеса, размещенного в пятиэтажках — это микробизнес, коий существует практически на грани собственной рентабельности и очень зависим от еще сформированного круга клиентов. Ни переезд в другой район, ни переезд с увеличением арендной платы не станет выходом. Это может привести к вытеснению значимой части мелких игроков с рынка.
— Собственникам помещений в пятиэтажках лучше заблаговременно готовиться к судебным разбирательствам, — рекомендует Олег Сухов. — Для начала обратитесь с официальным заявлением к столичным властям с просьбой уведомить вас о вероятных сроках и перспективе сноса. Сохраняйте вообще все ответы чиновников, а также протоколы собраний собственников помещений и бизнесменов — в дальнейшем это может вам пригодиться в суде. Если в закон не станет внесено положение о равноценности предоставляемого помещения либо о компенсации исходя из его рыночной цены (лучше всего, если будут предусмотрены оба этих вариации), то это может стать предметом рассмотрения Конституционного суда РФ.
Стоит поразмыслить о своей защите и арендаторам. Лучше всего лишь сделать дополнительное соглашение к договору, в котором будут прописаны свежие условия, регламентирующие порядок действий при реализации ПО. Так, следует обязать арендодателя письменно уведомить арендатора о включении дома в программку и предполагаемых сроках его сноса. Особенное внимание надо обратить на пункт о порядке расторжении контракта — можно указать в нем свежие условия при включении дома в программку.
В любом случае и собственникам, и съемщикам следует приготовиться к программе заблаговременно и оценить возможные убытки, а также методы их покрытия. Одни смогут подумать о переезде, причем, до того, как желающих сделать это станет в разы больше. Остальные, наоборот, могут сыграть на программке реновации — спрогнозировать, какие игроки уйдут с рынка и занять эту нишу. ПО не обязательно должна стать «смертельной» для вашего бизнеса, но для того, чтобы ее пережить, требуется еще сейчас подумать о прогнозе рисков и перспективах развития.